匈牙利房地产市场投资活动降温：投资者开始退出，自住需求占比上升

根据最新市场数据，匈牙利房地产市场中投资性购房的比例已从年初的近27%下降至21%以下，全年平均水平约为23%。下降趋势在夏季尤为明显，主要归因于持续高企的利率水平、价格上涨以及恶化的收益-风险比。

投资者的焦点日益转向面积较小、易于出租的公寓。购房交易的中位面积约为55平方米，中位价格在4000万至4500万福林之间，单位价格超过了市场平均水平。从地域分布看，布达佩斯仍占据主导地位：首都的房地产交易中约35%与投资目的相关，而外省地区的这一比例约为23%。

布达佩斯的房价上涨和稳定的租赁需求进一步强化了这种集中趋势。按年龄划分，20-30岁人群中投资动机几乎不显，而40岁以上人群的购房交易中超过三分之一为投资目的——这类买家通常资金实力雄厚，较少依赖贷款。

在卖方市场，活动则有所增加：在布达佩斯，为投资目的而购入的房产的出售比例约为35%，外省约为26%，且呈逐季度上升趋势。全国范围内，为投资目的出售的房产平均价格在5000万至5500万福林之间，每平方米均价约为90万福林。

自2025年下半年起，“Otthon Start Program”（家庭启动计划）明显重塑了投资者的活动空间：布达佩斯的投资性购房比例下降，外省地区则基本停滞。该计划提供的固定利率补贴贷款，在首都的入门级市场段强化了自住需求，从而挤压了投资者的机会。

与此同时，布达佩斯在2025年下半年，先前为投资目的购入的房产出售比例上升了约5个百分点，这意味着许多业主特意利用“Otthon Start Program”所激发的市场需求来实现退出。

Duna House的分析师指出，2026年投资者的活动空间将由通胀缓和与补贴贷款计划共同塑造。自住购房的比例预计将进一步上升，这将压缩低价位、高收益的投资机会。因此，决策将变得更加审慎，重点将放在稳定的可出租性、优越的地理位置和可预测的收益上。

Duna House首席分析师Szegő Péter（塞格·彼得）表示：“根据2025年的数据，可以清楚地看到投资者并未从市场消失，而是在适应：他们购买量减少，但有意利用了近年来的价格上涨来实现退出。预计2026年，决定性的将不是他们的数量，而是质量：我们预计将出现更少但更具针对性的投资交易。”