匈牙利房地产市场现“暴风雨前的宁静”：买家支付能力已达上限

根据房地产门户网站ingatlan.com的分析报告，匈牙利二手房市场在2025年12月出现需求放缓迹象，但分析认为这并非普遍的市场下滑，而是2026年1月多项政策变化前的“暴风雨前的宁静”。

需求结构变化：首都降温，地方升温

数据显示，2025年12月，二手房市场需求较上年同期下降16%。然而，与2024年12月因投资者退出国债市场而导致的极高基数相比，此次放缓具有特殊性。

2025年全年，全国范围内对二手房和房屋的咨询需求同比增长5%，较2023年水平高出24%。这是自2021年疫情后创纪录年份以来最强劲的年度数据。ingatlan.com首席经济专家Balogh László表示，过去一年最重要的启示是房地产增长重心已从首都转移。

具体而言，2025年全年，布达佩斯对二手房和房屋的需求较上年下降2%。而州府城市和具有州级权利的城市需求增长了5%，小城镇的二手房需求增长近12%，村镇的需求增幅则超过16%。

供应端活跃，卖家为需求波动作准备

供应方面，2025年12月的新挂牌房源数量较11月下降31%，但较上年同期增长20%。这是自2021年以来12月份最高的新增供应量。专家指出，供应端的活跃不仅因为创下三年纪录，也表明卖家正有意识地为2026年初预计重启的需求浪潮做准备。

Balogh László认为，计划卖房者的信心受到三项将于1月生效的具体政策变化的支撑。此外，新入市的卖家可以预期，从需求角度看，1月份历来是多年来最强劲的月份。

价格趋势：支付能力触及上限，大幅上涨难再现

尽管2026年第一季度预计交易活跃，但价格趋势喜忧参半。2025年12月房价环比微降0.1%，这向市场发出了明确信号：买家支付能力已达到上限。2025年经历的快速价格上涨不太可能重演，因为市场已消化了已知的优惠政策。

2026年的价格上涨将主要得益于收入增长，尤其是通过信贷渠道。但经济风险也给前景蒙上阴影。Balogh László以近日爆发的委内瑞拉危机为例，指出其可能通过国际能源市场、通货膨胀影响利率水平，进而波及房地产市场。

他认为，2026年上半年的话题预计将不再是价格急剧上涨，而是供应扩大和交易量增长。如果国内和国际层面未出现新的意外转折，2025年进入房地产市场的买家和卖家预计可完成至少15.5万至16万笔交易。