匈牙利房地产市场进入新阶段：价格涨势放缓，市场趋于理性

匈牙利房地产市场在2026年初进入了一个显著的新阶段。在经历了2025年由“Otthon Start”计划推动的狂热之后，市场的主导因素已不再是价格的突然飙升，而是放缓的涨价速度、扩大的供应量、增强的买家议价能力以及观望情绪。这一转变在布达佩斯尤为明显，2月份公寓价格环比下降，而全国范围内的价格上涨速度也明显放缓。与此同时，租赁市场也失去了动力：租金涨幅微乎其微，在布达佩斯甚至再次转为负增长。

市场并未疲软，只是运行方式已与去年不同。需求并未消失，但变得更加审慎。买家不再急于购买任何房产，而是倾向于观望、比较，并主要寻找新建或至少状况良好、可快速入住的公寓。这种新行为模式部分源于价格的飙升，部分是由于在政府支持计划下，许多人不再认为购买需要翻新的二手房是最佳选择。

根据ingatlan.com的数据，布达佩斯2月份的房价较1月下降了0.5%，而1月份市场还显示出2.9%的月度涨幅。年度比较也显示增速放缓：2月份布达佩斯的房价同比上涨“仅”为14.6%，而1月份的数据则超过20%。全国范围内也呈现相同趋势：2月份房价环比上涨0.7%，而1月份的环比涨幅为1.5%。年度层面，1月份全国17.5%的同比涨幅在2月份放缓至15.6%。

布达佩斯的价格下跌之所以特别值得关注，并非由需求崩溃引起。恰恰相反，经日历效应调整的数据显示，与1月相比，对出售公寓和房屋的电话咨询量增长了7.8%，而对新建公寓的需求在2月份活跃了超过18%。因此，需求并未消失，而是发生了重组：越来越多的人不再关注二手房，转而关注新建公寓，尤其是那些仍符合“Otthon Start”计划条件的项目。

一个关键背景因素是，布达佩斯二手公寓的每平方米单价实际上已触及“Otthon Start”计划的价格上限。目前市场上二手公寓的每平方米单价徘徊在150万福林左右，这与该计划为新建公寓设定的上限相同。这实质上向买家传递了一个信息：如果能在相同的价格水平上找到新建公寓，那么购买通常需要翻新的二手房就越来越缺乏吸引力。

市场的另一个重大变化是供应量的扩大。在布达佩斯，买家现在可以从27,000套二手公寓中进行选择，在州首府城市则有14,400套。这意味着首都的供应量在一年内增长了53%，州首府城市增长了46%。因此，买家如今的选择比一年前多得多，其议价地位也随之改善。

供应扩大的最主要驱动力是新建住宅板块。去年启动的3000亿福林住房资本计划，以及与“Otthon Start”挂钩、具有国民经济重要性的开发项目，为市场提供了强劲动力。这些项目至少涉及250套公寓的开发，且至少70%的公寓必须满足“Otthon Start”的条件，即开发商需遵守每平方米150万福林的价格上限，以及公寓1亿福林、房屋1.5亿福林的购买价格限制。这本身就是一个刹车机制，尤其是在布达佩斯。

开发商热潮也体现在数字上。根据Balla Ingatlan的数据，受影响的重点项目目前公寓数量已接近2万套，并且可能进一步增加。因此，在未来1-3年内，确实可能有更多新建供应进入市场。

然而，新建公寓目前仍然昂贵。根据匈牙利国家税务与海关总署（NAV）的数据，截至2025年第四季度已处理的交易显示，布达佩斯新建公寓的平均每平方米价格为122万福林，较2024年同期增长21%。今年交付的布达佩斯新建公寓平均价格已达到每平方米172万福林，整体供应价格正向180万福林迈进。

市场理性化的一个最明显迹象是，在布达佩斯多个布达区和外佩斯区，板式公寓的价格已与仍符合“Otthon Start”条件的新建公寓价格趋同。这在以前几乎是不可想象的，但现在正将越来越多的买家从二手房市场吸引走。

Balla Ingatlan对此表述更为尖锐：他们认为二手房市场明显停滞，因为大多数买家宁愿等待新建供应的进一步扩大。在其南布达办公室，与去年同期相比，砖混结构公寓的交易量下降了约50%，板式公寓的交易量下降了约30%。根据他们的经验，目前约有40%的咨询者希望购买新建公寓。翻新成本的大幅上涨也起到了作用：不仅原材料价格上涨，专业人工成本也在上涨，因此购买二手房再进行翻新至新建标准的做法越来越不划算。

与此同时，需求结构也发生了显著变化。根据zenga.hu的数据，目前67%的咨询针对独栋房屋，砖混结构公寓占24%，板式公寓占10%。这表明市场已不再由经典的投资逻辑主导，而是由自住型买家主导。他们寻找的不是需要翻新的房产，而是状况更好、较新、可快速入住的公寓或房屋。

这种变化也体现在地理模式上。“Otthon Start”计划的标准在全国73%的供应中符合，但在布达佩斯不到一半，仅为43%。在外地，这一比例平均为85%，在诺格拉德州达到99%，在包尔绍德-奥包乌伊-曾普伦州达到96%。因此，该计划明确加强了外地的需求，并将关注点转向了独栋房屋。

专家们因此预计2026年不会出现交易量激增，而是趋于稳定：预计2025年全国交易量在13万至14万笔之间，2026年也可能维持类似规模。

融资方面同样至关重要。根据OTP银行的数据，2024年住房贷款市场发放额为13,510亿福林，2025年增至19,690亿福林，预计2026年总市场发放额将维持在约20,250亿福林的水平。截至2025年底，OTP银行已受理2,950亿福林的“Otthon Start”贷款申请，占43%的市场份额。贷款申请人中超过53%年龄在35岁以下。

贷款金额也大幅上升：2015年左右，每笔交易的平均住房贷款约为690万福林，2024年这一数字约为2,400万福林，2025年则超过了3,500万福林。去年2月，只有39%的买家使用贷款购房，但到年底，这一比例已升至75%。

与此同时，租赁市场也呈现出与往年完全不同的景象。根据匈牙利中央统计局（KSH）-ingatlan.com租金指数，2月份全国租金环比1月上涨0.6%，但在布达佩斯则下降了0.1%。年度比较显示，首都和全国市场均录得5.4%的涨幅，远低于房地产市场的涨幅。

布达佩斯租赁市场在3月初的租金中位数为26万福林。在外地的大学城中，德布勒森仍然最贵，租金中位数为22万福林。

租赁市场疲软的原因与房地产市场重组的原因相同：“Otthon Start”计划吸走了一部分需求。Balla Ingatlan认为，2025年秋季租金连续数月下降，2026年也不会有显著上涨。

当前状态或许可以这样描述：匈牙利房地产市场并未走弱，而是在回归理性。在经历了极端的2025年之后，2026年关乎现实。价格仍然很高，并且在许多地方仍在上涨，但已不再是“不惜一切代价”和“所有细分市场”的普涨。供应在扩大，议价再次成为重要因素，部分二手房在与新建公寓的竞争中处于劣势，租赁市场已无法以同样的力度跟随先前的涨势。这对买家来说是更有利的环境，但对卖家则传递了一个明确的信息：在2025年市场过热之后，2026年将再次由合理定价、质量和地段决定。