高力国际预测：匈牙利房地产市场2026年将迎转折点，投资额同比激增117.5%

布达佩斯——国际房地产顾问公司高力国际（Colliers）近日发布报告，对匈牙利2025年房地产市场进行总结，并对2026年趋势作出展望。报告指出，匈牙利房地产市场在经历2024年的低迷后，已于2025年迎来转折点，预计2026年将进入稳定与选择性复苏阶段。

宏观经济背景：增长乏力但现转机

高力国际研究主管克里斯托夫·托特（Kristóf Tóth）指出，2025年匈牙利经济表现不及预期，国内生产总值（GDP）增长率仅为0.4%左右。尽管经济放缓，劳动力市场依然紧张，2025年12月失业率为4.4%，前11个月净名义工资增长9.4%。2026年的经济增长可能由实际工资上涨、消费增强及投资活动的积极影响驱动。

通货膨胀环境在2025年底显著改善，预计2026年通胀率将维持在3.0%至3.5%之间，但能源价格和汇率波动构成新的风险。货币政策已开始宽松，欧元区关键政策利率降至2.15%，降低了欧元融资成本。预计匈牙利利率也将下降。

能源和工业部门是关键的宏观经济风险因素。尽管2026年初欧洲天然气价格在每兆瓦时39欧元左右波动，但欧盟对液化天然气（LNG）进口的依赖日益加深，天然气库存水平低于上年。2025年前11个月，工业生产下降3.5%，其中电气设备制造业下降12.3%，汽车产量下降4.5%。比亚迪（BYD）、宝马（BMW）、宁德时代（CATL）等新项目有望推动行业复苏。

投资市场：已过谷底，国内投资者主导

高力国际资本市场主管巴拉日·泽莱斯-戈尔盖伊（Balázs Zelles-Görgey）表示，2025年是真正的转折点。继2024年创下历史低点后，2025年房地产总投资额达到8.81亿欧元，同比增长117.5%。

国内投资者继续主导市场，约占总投资额的64%。国际投资者因全球、区域和本地因素叠加而保持谨慎。与区域同行相比，匈牙利目前承担更高的国家风险溢价。在整个中欧和东欧（CEE）地区，西欧核心投资者仍主要出现在卖方。

2025年的大部分交易集中在三个领域：办公楼（50.8%）、酒店（18.3%）和工业资产（17.4%）。主要资产类别的基准收益率去年保持平稳，预计2026年不会出现压缩。从长期（2026年后）看，随着进一步降息和投资者活动改善，可能会出现适度的收益率压缩，但前景仍存在相当大的不确定性。

细分市场表现

零售市场 零售主管安妮塔·乔尔戈（Anita Csörgő）指出，实际收入增长和国际旅游业对零售营业额产生了积极影响。2025年前11个月，实际工资增长4.9%，零售总额增长2.6%。

由于需求强劲，尤其是瓦茨街（Váci Street）和时尚街（Fashion Street），2025年主要商业街租金大幅上涨，100-200平方米单元的平均租金达到每月每平方米160欧元，部分高达200欧元，较2023-2024年期间上涨20%。安德拉什大街（Andrássy Avenue）签署了十份新租约，大部分预计在2026年夏季开业。

2025年9月对“广场停建令”（Plaza Stop）法规的修订给零售公园市场带来了重大不确定性，导致多个开发项目暂停至2026年议会选举。尽管如此，折扣店、杂货连锁店、快速消费品品牌以及医疗保健和健身提供商对零售公园的需求依然旺盛。

购物中心方面，2025年底在佐格洛（Zugló）开业了1.1万平方米的Zenit Corso，其运营更类似于社区中心。大型新开发项目目前寥寥无几，多瑙广场（Duna Plaza）的全面重建预计在2029年左右，但存在很大不确定性。

办公楼市场 办公服务主管米克洛什·埃切迪（Miklós Ecsődi）强调，空置率下降和需求增强是2025年办公楼市场的特点。布达佩斯办公楼总存量目前为446万平方米，平均空置率降至12.5%。纯投机性办公楼存量空置率目前为15.9%。

2025年净吸纳量超过21.7万平方米，同比增长超过14%。需求增长主要集中在位置优越、获得绿色认证的高品质建筑。租金基本稳定：顶级租金为每月每平方米25.5欧元，A级建筑平均租金为每月每平方米17.1欧元。

供应仍然受限，预计到2028年规划的投机性开发有限，这将在中期支撑市场平衡。办公楼转住宅或酒店改造在布达佩斯变得越来越普遍。

工业地产市场 工业部门主管塔马斯·贝克（Tamás Beck）指出，2025年第四季度的租赁活动异常活跃，占年度净吸纳量的45%。从全国范围看，2025年净吸纳量显著增加，而新竣工项目推高了布达佩斯的空置率。

布达佩斯工业物流总存量超过400万平方米，净吸纳量上升至近44.8万平方米。目前，布达佩斯工业物流总存量为408.2万平方米，区域市场为205万平方米。总体空置率在布达佩斯为12.8%，在区域地点为8.6%，分别较上年末上升近5个百分点和2个百分点。

2026年展望与风险

报告总结，2026年匈牙利房地产市场预计将趋于稳定和选择性复苏，而非快速反弹。表现可能较好的领域包括以杂货店为主的零售、优质物流和工业资产、以及租户资质优良的高品质办公楼。

主要风险包括：地缘政治紧张局势持续、通胀或能源价格再次冲击、影响工业的外部需求疲软，以及部分房地产领域的监管不确定性。高力国际分析认为，管理风险并关注资产质量将是2026年投资者的关键。