美国参议院通过住房法案 拟禁止大型机构投资者购买独栋住宅

美国参议院本周通过了一项全面的住房法案，旨在缓解住房短缺问题。该法案名为《21世纪住房之路法案》，融合了参众两院多项住房提案。应特朗普政府要求，法案中加入了一项新条款，禁止大型机构投资者购买独栋住宅，这已成为辩论中最具争议的部分。

法案核心条款

该法案第901条，标题为“房屋属于人民，而非公司”，将引入严格限制。

• 禁止拥有超过350套住宅的机构投资者购买更多独栋住宅。
• 要求这些投资者在七年内将其现有住宅投资组合出售给个人买家。
• 此项限制仅适用于单户和双户住宅，拥有三个或以上单元的公寓楼则不受影响。

法案其余部分侧重于减少行政负担、降低成本和扩大住房供应。提案者强调，这些措施无需新的预算支出，并将兑现特朗普总统在国情咨文中关于可负担住房的承诺。

争议与反对意见

国会资深反对派成员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）指出，除了通过当前法案外，国会仍需制定更多法规以实质性应对住房危机。

住房组织和房地产市场参与者均敦促修改或删除该条款。他们主要担心，该规定将严重阻碍“建后出租”（Build-to-Rent）领域的发展，即专门为出租而建造的独栋住宅市场。该领域在2024年创造了3.9万套新住宅，是疫情前水平的六倍。

YIMBY Action组织建议对此问题进行限定性修改，即出售义务仅适用于机构投资者拥有当地独栋住宅存量至少5%的地区。然而，对购买现有住宅的禁令将普遍适用。

众议院共和党多数派也反对这些投资者限制措施，认为其与自由市场原则相悖。肯塔基州共和党参议员兰德·保罗（Rand Paul）在社交媒体上反驳该提案，认为投资者提供的出租房屋为那些无法或不愿购房但仍希望独立居住的人提供了替代选择。保罗表示，法案若通过将减少租户的选择，最终导致住房质量下降和租金上涨。

市场分析与潜在影响

据《华尔街日报》报道，投资者和建筑商担心该法规会吓退为新出租房提供融资的投资者，并可能导致现有租户因无力购房而被迫迁离。

John Burns Research and Consulting的专家详细分析了该法案。分析师认为，尽管该法规宣称旨在扩大住房供应并改善自有住房的可及性，但其实际效果可能与这些目标背道而驰。

最具争议的条款是七年出售义务。根据该条款，机构投资者（法案定义为拥有350套或以上住宅的组织）必须在七年内将其“建后出租”房产出售给个人买家。分析师指出，这将从根本上破坏此类项目的投资回报，因为这些房产是作为统一、创收的投资组合进行规划、融资和运营的。

John Burns Research认为，限制机构投资者的购买行为并不能实质性改善可负担性，因为相关机构仅拥有美国约9200万套独栋住宅中的0.7%。此外，2025年机构投资者仅完成了全部住宅购买的1%，较2022年4%的峰值大幅下降。

该研究机构数据库显示，约有50万套“建后出租”房产，其中16万套尚处于规划阶段。为出租而建的独栋住宅数量已呈下降趋势。分析师认为，引入七年出售义务将加速这一下降趋势。尽管在某些地块上可能建造用于出售而非出租的住宅，但总体净效应将是新建住宅数量减少。

这种供应收缩将导致租金和房价进一步上涨。

一项针对7625名此类出租房住户的调查进一步揭示了关于机构所有权的争论：调查显示，47%的住户年收入超过10万美元。这清楚地表明，“建后出租”领域服务的不仅仅是无力购房的家庭，许多人是有意选择免维护、灵活的生活方式，或在定居前利用此机会了解新城市。

后续进展

参议院的两党住房法案预计将于下周在参议院进行最终投票。迄今为止，该法案在参议院进展迅速，但一旦提交至众议院，可能仅因共和党的反对而失败。参议院仍有一个短暂的时间窗口来修改该条款，并处理国会内外的担忧。