匈牙利“Otthon Start”住房贷款计划成效与挑战：成本控制与供应瓶颈成焦点

匈牙利国家经济部（Nemzetgazdasági Minisztérium）负责国际金融关系的副国务秘书博考伊·马尔通（Bókay Márton）表示，自去年9月启动以来，“Otthon Start”优惠住房贷款计划已发放2.4万笔贷款，预计年需求约为每月5000笔。他称该计划对预算的负担不大，长期来看具有可持续性。

博考伊指出，贷款申请者的平均年龄为34岁，70%的借款人年龄在35岁以下，近一半已婚，表明该计划确实惠及了目标人群。他预计，共有产权建筑建设权（társasházi építési jog）和分阶段融资的引入，将为新建住宅市场注入新动力。

然而，Wing匈牙利住宅及办公开发业务负责人塔塔尔·蒂博尔（Tatár Tibor）强调，该计划令大多数开发商措手不及，需求侧刺激了市场，但供给侧只能滞后跟进。统计数据显示，迄今为止贷款需求仅指向3000-4000套新建住宅，94%的受支持者购买了二手房，其中许多房屋状况不佳或能源评级较低。

Metrodom施工公司首席执行官、房地产开发商圆桌协会（Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület）副主席基什·加博尔（Kiss Gábor）表示，在需求侧措施之后，通过“重点法令”（kiemeléses rendeletek）进行的供给侧干预也已到位，目前已发放1.3万份许可证，预计还将有数万套新房产开建。共有产权建筑建设权和分阶段融资的引入，可能进一步刺激新建住宅的购买。

对房地产开发商而言，维持每平方米150万福林的价格上限是一项重大挑战。塔塔尔指出，在该框架内很难找到负担得起的地块，在德布勒森找到一处，但在布达佩斯几乎不可能。在乡村地区，每平方米住宅用地价格约为10-15万福林，而在首都则高达30万福林。

GSV商业有限公司（GSV Kereskedelmi Kft.）的负责人古利亚什·多拉（Gulyás Dóra）在德布勒森东部一个5.5公顷的地块上规划了660套住宅。由于开发区域复杂，他们申请并获得了“重点”地位，但随后一项法律修正案规定，对不遵守某些条件和期限的开发商可处以罚款，古利亚什称这些制裁给投资者带来了沉重负担。

塔塔尔分析称，要达到每平方米150万福林的价格，开发商需要技术和组织纪律。预制/板式系统的速度和标准化有很大帮助，但如果有强有力的前期规划，传统建筑也能守住成本框架。

匈牙利建筑承包商全国专业协会（Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége, ÉVOSZ）主席科吉·拉斯洛（Koji László）估计，一套公寓的建造成本为80万福林。基于此，塔塔尔详细分析了住房建设的成本结构：从150万福林的单价中扣除增值税后剩140万福林，再扣除准备、管理和其他成本，计入融资成本，以及计算依法必须建造但难以出售的车库损失（10万福林），开发商仅剩下15万福林的利润。

塔塔尔补充说，价格上限的维持往往不是失败在施工上，而是失败在地价、停车和其他监管限制以及融资上。如果国家和地方政府能释放闲置土地用于住房开发，或者开发商能以低于目前8-9%的利率获得项目融资，对开发商将是缓解。

科吉表示，近年来建筑材料成本大幅上涨。继2021-2022年各上涨20%之后，过去几年涨幅有所缓和：2023年为12%，2024年为5.9%。ÉVOSZ预测今年涨幅为5-6%。他认为，建筑业目前的产能每年足以建造2.5万套新住宅和翻新25万套住宅。住宅建设数量从2014年的低谷（2300套）增长到2019年的2.8万套，去年则建成了过去九年中最少的12062套。

博考伊表示，得益于各种国家计划，翻新市场出现了显著活动。免费的阁楼隔热计划为较小的专业人士和承包商提供了巨大动力。目前正在运行的项目包括外墙现代化、机械工程和门窗更换计划。由于能源供应商能效义务的提高，已完成超过5万项免费的屋顶隔热工程，并启动了外墙隔热计划，此外还有来自欧盟资金的能源现代化计划和乡村房屋翻新计划。