匈牙利房地产市场进入买方市场：2026年初多数交易以低于要价成交

在经历了2025年的显著反弹和价格上涨后，匈牙利房地产市场在2026年初呈现出更为平静的态势。市场开局更为稳定，买家也表现得更为谨慎。

根据 Duna House 的最新交易数据，2026年1月，近八成（78%）的买家以低于挂牌价的价格购得房产，这一比例高于2025年初的74%。与此同时，涉及出价高于要价的交易比例略有下降，从去年的6.2%降至5.8%。

Duna House 首席分析师 Péter Szegő 表示：“上一年是市场的转折点，当时回归的投资者和政府补贴常常引发竞价战。进入2026年，这些效应已经减弱。买家现在更加深思熟虑，对价格更为敏感。”

随着早期价格上涨已被市场消化（例如，佩斯（Pest）的预制板公寓单价普遍超过100万匈牙利福林），买家对性价比的审视更为严格。议价行为回归，尤其是在供应量较大的地区。竞价现在主要发生在可立即入住、维护良好的房产上。

区域趋势：布达（Buda）坚挺，乡村议价空间更大

首都布达佩斯 各区差异显著。在布达一侧，业主信心较足，折扣幅度最小，平均仅为3.4%。而在佩斯一侧，买家议价更为坚决，平均降价幅度为4.8%。

乡村地区 在首都以外地区，通常有更大的议价空间，平均折扣接近7%。

在米什科尔茨（Miskolc）和德布勒森（Debrecen）等东部城市，典型的议价幅度在4%至8%之间。在匈牙利西部，尤其是杰尔（Győr）周边地区，状况良好的砖砌公寓降价幅度极小，而房屋的售价折扣通常超过10%。

大城市缩影：佩奇（Pécs）买家主导市场

在所分析的城市中，佩奇显示出最强的买方议价环境。无论是在2025年还是2026年1月，绝大多数交易都以低于要价成交——仅今年1月就达到88%。

对于预制板公寓，两位数的折扣并不罕见。在一个案例中，买家通过议价获得了近13%的折扣，价格从3900万匈牙利福林降至3400万匈牙利福林。

塞格德（Szeged）和德布勒森的市场似乎更为平衡，平均议价幅度稳定在4%至5%。在杰尔，卖家对砖砌公寓的要价依然坚挺，买家通常只能获得1%至2%的降价，这反映了该城市持续受欢迎的程度。

房产类型：房屋提供最大节省空间

交易数据也凸显了不同房产类型的明显差异：

• 预制板公寓：议价空间有限。在布达佩斯，折扣通常仅为1%至3%，而在乡村地区，除了佩奇的例外情况，折扣很少超过4%。得益于较低的维护成本，需求依然强劲。
• 砖砌公寓：位置优越、状况良好的市中心住宅仍可能引发竞价。然而，需要翻修的房产通常以低于要价5%至8%的价格出售。
• 房屋：这部分市场显示出最大的价格差异。郊区的现代住宅可能吸引竞争性报价，而过时的乡村家庭住宅则经常以10%至15%的折扣出售。在基什孔费莱吉哈佐（Kiskunfélegyháza）的一个极端案例中，买家通过议价获得了超过25%的折扣。

Szegő 总结道：“就议价能力而言，市场目前有利于买家。购买者不再急于参与竞价战，而卖家定价也更为现实。竞价仍然是市场的‘调味品’，但仅限于优质房源稀缺的地方。”