中欧房地产投资市场年度盘点：捷克创纪录，匈牙利交易额翻倍

捷克共和国在去年成为该地区的明星，其超过42亿欧元的房地产投资交易额创下历史纪录，远超2017年34亿欧元的前高点。这一数字反映了投资者在宏观经济基础改善和融资条件趋于稳定的背景下重燃的兴趣，其中本地资本扮演了关键角色。投资活动在最后一个季度进一步加强。

增长势头由九笔超过一亿欧元的交易推动，其中布拉格Palladium购物中心超过7亿欧元的出售交易尤为突出，这是中欧和东欧（CEE）地区有史以来最大的零售交易。办公楼板块以12.6亿欧元的交易额领先市场。买家几乎全是国内投资者，捷克资本占所有投资的87%。

波兰同样实现了超过42亿欧元的交易额，但这意味着13%的年度同比下降。尽管办公楼和工业板块有所增长，但零售板块的下降拖累了整体数据，该板块缺少涉及大型购物中心、金额超过2亿欧元的交易。一个值得注意的趋势是，非机构投资者——包括个人和自用购买企业——的活跃度跃升至历史高点。在工业板块，售后回租（sale-and-leaseback）交易成为主导。

Eko Okna将其26.4万平方米的工厂出售给Realty Income，成为CEE地区有史以来最大规模的此类交易。在住宅领域，TAG Immobilien签署了价值约5.65亿欧元的预购协议，收购包含5300套住房的Resi4Rent投资组合，预计交易将于2026年第二季度完成。

尽管波兰去年60%的交易由本地买家完成，但外国投资也显著增长。国际投资者的市场份额达到40%，为2020年以来的最高比例，增长主要来自捷克、中国、阿拉伯联合酋长国和美国等国的收购。

匈牙利的交易额达到9.1亿欧元，是2024年4.2亿欧元的两倍多，也是自2022年以来的最高水平。其中34%（约3.16亿欧元）来自办公楼板块：投资者主要寻找楼龄超过十年、位于市中心的办公楼，尤其青睐具有改造潜力或拥有稳定租户基础的物业。

规模最大的单笔交易是布达佩斯万豪酒店以超过1.15亿欧元的价格出售给BDPST集团，这是匈牙利商业房地产市场有史以来最大的酒店交易。外国资本占比上升至40%，为2020年以来的最高水平。

斯洛伐克9.35亿欧元的交易额实现了84%的惊人年度增长。工业和零售板块合计占交易量的83%。零售板块以4.24亿欧元的交易额领先，对应了237%的显著年度扩张。增长动力部分来自对Bory Mall购物中心的收购，以及工业板块中森尼察DSV中心价值6500万欧元的售后回租交易。

去年该国共完成25笔交易，平均交易额超过3000万欧元，这表明市场特征更偏向战略性收购，而非广泛的交易扩张。区域资本继续发挥关键作用，在所有主要板块提供深度和流动性。到2026年，可见的资产存量以及持续流入区域基金的资金将支持斯洛伐克投资市场，为延续积极趋势奠定坚实基础。

与区域同行相比，罗马尼亚去年表现较弱：5.02亿欧元的交易额显示31%的年度下降，这主要源于几笔较大交易推迟至2026年。投资活动由办公楼板块引领，占交易额的40%。最大单笔交易是布加勒斯特Equilibrium 1办公楼以5200万欧元出售。

塞尔维亚所有交易总额为2.212亿欧元。其中，办公楼板块以1.582亿欧元和四笔重大交易占据主导，包括价值5220万欧元的GTC X出售交易。在强劲需求推动下，塞尔维亚优质办公楼收益率下降了75个基点。

整个区域的收益率大致保持稳定，部分地区略有下降。到2025年底，优质办公楼市场收益率预计在5.75%至6.25%之间。在工业板块，大多数市场的优质收益率在6.00%至6.50%的区间内波动，而购物中心的收益率差异较大：测得数值介于6.50%（波兰、斯洛伐克）和8.00%（塞尔维亚）之间。