布达佩斯新建住宅市场供应激增 2025年下半年销量达4500套

根据OTP抵押银行最新发布的《布达佩斯新建住宅价值地图》——该报告基于公开的投资方和销售方数据编制——2025年下半年，布达佩斯新建住宅市场成交量表现强劲，与上半年类似。继上半年售出4200套后，7月至12月期间，在超过两户的住宅楼中售出了4500套新建住宅。全年8700套的销售量略低于2024年水平，成为自2017年以来的第二高销售记录。

持续旺盛的需求正被新供应不断跟进。OTP抵押银行首席分析师瓦尔科·戴维德（Valkó Dávid）指出：“去年下半年，布达佩斯启动了144个新建项目（均为超过两户的住宅楼），将建造约5800套住宅。全年启动的项目总数达259个，同比增长25%；计划建造的新住宅数量达11400套，同比增长近40%。平均项目规模也因此扩大至44套。”上一次出现如此大规模的供应激增是在2016-2017年，当时房地产市场正从五年衰退中复苏，大型开发商信心增强，同时启动了多个大型项目。

区域分布与项目规模

2025年，第十一区（Újbuda）的投资活动最为活跃，市场份额达23%：在11400套即将上市的新建住宅中，约2600套位于该区。第十三区以2400套新房位列第二，第十区则以四个项目（其中包含一个在首都层面也堪称巨型的项目，涉及超过900套住宅）启动约1000套住宅的销售位列第三。

从项目数量看，第十一区启动了38个新项目，第三区31个，第十四区29个。然而，第三区和第十四区的平均项目规模约为20套，而第十一区的平均新公寓楼规模为68套。若不考虑因巨型项目而扭曲数据的第十区，第九区的平均项目规模最大，达159套。去年每个区都启动了新项目销售，但第一区和第二十一区仅各有2个项目。

开发商信心增强的迹象明显：2024年，首都新启动销售的超50套大型项目（或阶段）共29个，其中21个超过100套；而去年则有55个大型项目上市，其中39个达到100套规模。这一势头在2026年并未减弱，仅今年前几周就有6个新的大型项目启动销售，预示着2026年可能再次出现供应纪录。

交付、库存与价格趋势

根据OTP抵押银行包含350个销售项目和120个筹备中项目（总计涉及约4.9万套住宅）的数据库：

• 2025年，布达佩斯约有4000套新建公寓住宅交付使用，较前一年减少约30%。其中，四分之一（1000套）位于第十三区，其次是第九区（580套）和第十四区（480套）。仅第二十一区（Csepel）无交付，第一区和第十八区交付量均不足10套。
• 目前已有信息显示，计划于2026年交付的住宅达9100套，2027年另有7900套，这明确显示了供应的扩张。此外，许多项目仅在施工进展到一定阶段才开始销售，意味着实际施工地点多于公开宣传的数量，但住宅需待年内晚些时候才上市。
• 在需求方面，第十三区同样领先，去年售出新建住宅略超2000套（市场份额23%），第十一区紧随其后，第十区售出1100套。此外，第三、八、九、十四区的市场也较为活跃，各区售出400-600套新房。这七个区合计占2025年总交易量的82%。
• 由于去年创纪录的新供应甚至超过了强劲的需求，在建未售住宅库存较前一年显著增加。OTP数据显示，2025年底，潜在买家可从近7600套在建住宅中选择，其中第十三区近2000套，第十一区1500套。然而，可立即入住的630套新建住宅库存自2023年底以来持续下降。寻求立即入住的买家在第十三区选择最多（目前超100套），其次是第九区和第十一区（各约80套）。
• 目前布达佩斯所有在售项目中，未售住宅总数达8700套（其中500余套尚在规划阶段），较一年前增加43%。

市场驱动因素与政策影响

供应显著膨胀是一方面是连续第三年普遍有利的市场环境和持续需求的结果，另一方面，政府也高度重视扩大选择范围，主要目的是抑制价格上涨。为此，去年启动了总额3000亿福林的“住房资本计划”；提供至少250套住宅、且至少70%符合“家庭启动计划”（Otthon Start Program）条件（最高价格1亿福林，最高单价150万福林/平方米）的项目可获得国民经济优先地位；预计于二月生效的《公寓楼建筑权法》将提高买家在购买在建或规划项目住宅时的法律保障。

此外，可享受5%购房增值税退税的“锈带”行动区范围持续扩大。同时，根据现行法规，若项目在今年年底前未获得最终建筑许可，购买新建住宅享受这一优惠增值税率的机会将失效，这也促使住宅建筑商尽快启动许可申请。

价格展望

根据OTP抵押银行数据库中对计划于2026年交付的在建住宅进行筛选，布达佩斯新建住宅平均单价略高于170万福林/平方米。若看计划2027年交付的住宅，平均单价升至183万福林/平方米（尽管这通常假设购买仍在规划阶段的住宅，且施工过程中价格必然上涨）。目前首都价格水平差异很大，大致在100万至400万福林/平方米之间波动，个别特殊概念开发项目的最高单价甚至可达700万福林/平方米。

“家庭启动计划”及相关国民经济优先地位带来了有趣的市场局面：目前在某些区域（如第十一区或第十五区），预制板楼住宅与某些新建巨型项目住宅的单价实际上已相差无几。

瓦尔科·戴维德提醒道：“目前尚难预测供应扩大将如何影响今年的平均价格，但可以肯定的是，与往年相比，今年价格大幅上涨的速度有更明显的放缓可能。”