Wood&Company专家：匈牙利福林走强存风险 捷克房地产市场创纪录

布达佩斯/布拉格——Wood&Company匈牙利办事处负责人彼得·瓦尔加-西拉吉（Péter Varga-Szilágyi）表示，匈牙利福林近期的强势得益于匈牙利国家银行（MNB）的坚定沟通以及外国投资者建立的看涨头寸，但这一状态并非没有风险。

瓦尔加-西拉吉指出，外国对冲基金因高利差而将匈牙利货币视为有吸引力的目标，进行套利交易（carry trade）。然而，市场目前对央行的任何言论都极为敏感，即将到来的选举和全球风险环境也可能随时引发汇率波动。

货币政策与投资趋势

匈牙利国家银行新领导层已明确发出信号，将抗击通货膨胀和汇率稳定置于快速经济增长之上。这一组合曾将福林汇率推至380以下，直至12月一份语气较为温和的央行声明引发小幅回调。

在国际市场方面，瓦尔加-西拉吉强调，尽管人工智能（AI）主导了2025年的新闻，但美国资产整体表现仍逊于欧洲或新兴市场。这在很大程度上归因于美元显著走弱和黄金价格上涨。共识仍然是美元不会实质性走强，部分原因是预期的美国降息以及美联储（Fed）新领导层预计将采取更宽松的态度。

私人银行业务与财富管理

瓦尔加-西拉吉表示，私人银行客户如今不仅寻求回报，更追求稳定性、可理解性和长期可规划性。该公司因此将重点放在财富规划和投资组合压力测试上，而非强行推销“故事性”投资。

目前，匈牙利各私人银行服务提供商管理的财富总计超过13万亿福林（约合300-350亿欧元）。技术在其中扮演工具角色，数据驱动模型有助于展示特定投资组合在危机期间的表现、可能承受的损失以及长期前景。

捷克房地产市场创历史新高

Wood & Company房地产投资总监玛蒂娜·尤佐娃（Martina Juzova）表示，捷克房地产市场在2025年达到历史峰值，主要得益于国内投资者的活跃。无论是商业地产还是住宅地产投资额均创下纪录。

在商业地产领域，2025年的交易额较2024年翻了一番，约90%的投资来自国内资本。这种国内主导地位具有稳定作用，因为本地投资者决策更快、更灵活，且风险评估方式与西欧参与者不同。

住宅市场同样强劲：2025年布拉格约有7500套新房售出，接近2021年的历史峰值。尽管价格上涨——每平方米价格同比上涨约10%——需求依然旺盛。尤佐娃认为，需求背后是信心而非投机：捷克民众相信经济、国家稳定和长期价值增长。

供应短缺与结构性挑战

然而，布拉格与布达佩斯类似，市场缺少数万套住房。尤佐娃证实，供应方存在结构性缺陷，主要原因是审批程序极其缓慢。在其他欧洲国家，一个项目的审批可能在一两年内完成，而在捷克则通常需要八到十年。其后果是，布拉格目前缺少5万至8万套住房，短期内无法弥补这一缺口。

即使法律改革加速流程，建筑产能、劳动力短缺和原材料供应仍是问题。因此，住房短缺将在中期内持续，这为开发商和投资者提供了持续的需求。这并非市场过热，而是一种需求持续超过供应的失衡状态。

投资需求多元化

市场需求来源多样，包括私人投资者、中产家庭、机构投资者和家族办公室。在豪华住宅领域，购买者主要是私人个体，用于自住或财富保值。中产阶级中，越来越普遍的策略是购买一两套房产用于出租，作为养老金补充。

近年来出现的新情况是机构投资者进入住宅市场。法律变化使得养老基金和大型投资基金也能投资住宅地产，为市场带来了大量新资金。

豪华住宅市场与经济周期脱钩

尤佐娃表示，豪华住宅市场几乎完全不受经济危机影响，符合衰退时期富裕阶层财富继续增长的趋势。豪华项目通常体量小、位置独特，并伴有强劲的国际需求。在布拉格，新建普通住宅均价约为每平方米7000欧元，而豪华住宅则在1万欧元左右。需求常常在项目实际启动前就已出现。

匈牙利房地产市场对比

谈及匈牙利，瓦尔加-西拉吉回顾称，2025年房地产市场出现大幅价格上涨，部分原因是到期政府债券的资金流入，部分得益于“家之始”（Otthon Start）国家住房计划。布达佩斯的房价涨幅在欧洲对比中也处于高位，同时租金收益率下降。

“如今一套典型的住宅投资净收益率约为3%，已低于无风险的政府债券投资，”瓦尔加-西拉吉指出。因此，他认为房地产作为投资，只有在未来出现进一步显著价格上涨时才可能具有吸引力，但目前并未看到如以往那样的需求浪潮。许多匈牙利投资者因此转向国外房地产和其他资产，寻求地理和资产类别的多元化。