匈牙利首都第六区（特雷兹瓦罗什）将于2026年起全面禁止Airbnb短租

匈牙利最高法院（Kúria）于2025年11月作出裁决，驳回了布达佩斯首都政府办公室的动议，该动议旨在认定第六区（Terézváros）自2026年1月1日起生效的Airbnb法规违法。裁决意味着，该区议会通过的、将每年短租天数限制在零天的规定，不与法律冲突，不侵犯企业经营自由，并将如期生效。

该裁决为禁令扫清了法律障碍。从2026年1月1日起，在特雷兹瓦罗什区将无法合法运营Airbnb或其他类似短租业务。

市场反应与影响评估

据房地产公司Columbus Ingatlan的董事总经理Csendes-Kálmán Szilvia称，该区此前约有2700套用于短租的公寓。这些房产大部分已进入市场，以出售或长租形式流通。她指出，向长租市场的过渡并未立即导致“与去年年底相比的明显变化”，即未出现自动的大规模驱逐或价格暴跌。

可用房源数量虽有所增加，但租客变得挑剔。Csendes-Kálmán Szilvia表示：“租金非常高，业主不愿意降价。”尽管存在降价空间，但实践中尚未发生。在长租市场，许多公寓待租，租客中有大量外国人，而匈牙利租客的支付能力因高企的房价而受限。

她认为，虽然售价尚未下降，但需求更为克制，该区房产价值“即使不下降，短期内也不会增长”。若业主转向长租，收益率可能略有下降，但不一定剧烈，因为长租租金与短租收入相比可能大致持平。

房地产门户网站zenga.hu在11月底的调查中写道，与首都其他内城区相比，该禁令尚未剧烈改变第六区的住房市场。无论是出售还是出租房源市场，均未出现突然的供应激增，大多数业主选择观望。数据显示，该区待售公寓数量的增长略高于周边区域，但幅度不大；而出租房源的供应增长最少，表明Airbnb业主尚未大规模转向长租。同时，该区平均挂牌房价的涨幅也较为温和。

该房地产公司预测，未来几个月可能有更多Airbnb业主作为卖家进入市场，这可能导致供应增加，并在中期内缓和价格。

行业反对与更广泛影响

匈牙利公寓出租商协会（MAKE）主席Schumicky Balázs指出，该区的决定使超过2000个短租家庭的生计面临风险，不仅影响房产所有者，也使清洁、餐饮、出租车等相关服务行业从业者蒙受重大收入损失。

他批评称，此前包括匈牙利旅游局（Magyar Turisztikai Ügynökség）和政府各方在内的专业组织曾承诺不会允许对短租天数进行严格限制，但这些承诺未导致法律修改。协会多次联系匈牙利旅游局和国家经济部，并向国会议员提交建议，均未获回应。

Schumicky Balázs认为，以住房危机为由的禁令未必能解决其声称的问题。他警告，若政府不干预，其他区也可能效仿。例如，第七区（Erzsébetváros）议会已通过类似提案，将从2027年起影响超过3000套公寓，约占布达佩斯私营及其他住宿场所的三分之一。

他援引一项代表性调查称，布达佩斯内城大多数居民不支持完全禁令，而倾向于某种形式的限制。他还指出，国际经验表明，禁止Airbnb并不会导致租金下降。

MAKE强调，全面禁令无助于解决住房困难，反而会对旅游业及相关服务业造成严重经济损失，可能导致数十亿福林的收入损失，以及国家和地方政府数亿福林的税收损失。协会认为，禁令损害法律确定性，扼杀微型企业，增加灰色经济风险，并降低纳税意愿。

协会还指出，特雷兹瓦罗什区约有2500套Airbnb公寓在运营，而布达佩斯有超过15万套公寓空置，因此禁令对住房市场的影响可能微乎其微。他们建议将旅游发展贡献率从4%提高到8，并将额外收入专门用于住房目的，例如建造学生公寓和服务性住房，以真正增加可负担租房的供应。