匈牙利“住房热潮”启动：MBH银行称“家园启动”计划重塑市场，价格上限效应显现

匈牙利MBH银行发布分析报告称，政府推出的“家园启动”（Otthon Start）计划已为房地产市场注入全新动力。该计划为购房者提供廉价且可预测的融资方案，同时对卖方实施严格的单价和总价上限。

需求激增与供应追赶

报告显示，自计划启动以来，住房贷款申请数量已超过1.5万份。与此同时，供应端也开始跟进：全国范围内已启动12个具有国民经济优先地位的新建住房项目，已申报在建住房数量超过6000套。预计未来几年的集中交房潮与价格上限将共同抑制首都布达佩斯的房价上涨，同时为外省地区留出涨价空间。

MBH银行零售业务发展执行董事绍什·乔鲍（Soós Csaba）指出，预计的住房建设投资可能在未来几年为市场带来5万至6万套新房。

供应机制与区域差异

该计划的一个关键要素是引入了“国民经济优先投资项目”制度。符合条件（至少建造250套住房，且其中至少70%符合计划单价上限）的项目可适用加速审批程序和更灵活的监管框架。新的共管公寓建设权也支持供应扩大，允许买家在规划阶段即可使用贷款购房。

MBH分析中心高级行业分析师霍尔蒂·弗洛劳（Horti Flóra）表示，今年已可期待符合“家园启动”计划的交房，随着时间的推移，将有更多住房项目启动或进入销售阶段。

根据房地产网站ingatlan.com的数据，供应量显著增长：潜在买家可从超过2100套符合条件的新房中挑选。供应扩张在州首府城市尤为明显，这些地区的挂牌量比一年前高出约30%。

从区域分布看，目前活跃的挂牌房源中仅有3.5%位于北匈牙利地区，开发项目主要集中在布达佩斯和西外多瑙地区，两地各占挂牌量的22%。

价格动态与市场结构转变

在布达佩斯，不仅供应，价格走势也出现显著转向。数据显示，新房中位单价从2025年1月的143万福林上涨至166万福林，一年内涨幅达16%。然而，自去年秋季以来，市场价格动态放缓。过去四个月仅观察到2%的上涨，至2026年1月初，首都新房中位单价仅微涨至169万福林。

相比之下，各州首府城市的动态截然不同。受支持的贷款方案也提振了这些地区对新建共管公寓的需求，导致供应扩大和价格上涨，但这些市场的平均单价仍远低于150万福林的门槛。

开发商适应与产品转型

霍尔蒂·弗洛劳强调，该计划对开发商而言既是机遇也是适应压力。每平方米150万福林的价格上限显然会压缩利润率，尤其是在成本更高的首都地段。作为回应，新住房开发创造了一个界定清晰的产品类型。

绝大多数投资者从一开始就规划适应价格和单价上限的项目，重点放在中等面积（40-70平方米）、功能优化的住房上。这些项目通常出现在规模较大、分阶段实施的住宅园区开发中，因为若没有规模经济，在价格上限下项目将难以融资。

技术内容基于节能但成本敏感的解决方案：非高端配置，而是以高于法定最低标准的标准化装修为主。在布达佩斯，这伴随着强烈的区位选择，符合条件的新房主要出现在较偏远的城区或正在更新改造、先前为工业或未充分利用的地块，而在外省，该计划对开发空间的限制较小。

市场目标达成

绍什·乔鲍指出，目前通过“家园启动”计划购买的住房中，很大部分是用于自住：该行35-40%的客户是首次购房者，而用于投资的交易比例已降至25-30%。这与之前投资主导房地产市场的时期形成鲜明对比，明确显示该计划达到了其最初目标：帮助人们获得第一个家。

未来展望

根据匈牙利中央统计局（KSH）的许可热潮，下一个大的交房潮预计在2027-2028年。优先投资项目可能加快速度，但施工和供应商的产能限制依然存在。未来两年的关键问题将是，谁能开发出具有竞争性能耗、高质量且符合“家园启动”计划的住房——并按时交付。