匈牙利机构租赁市场发展滞后，法规与收益率成主要障碍

匈牙利机构租赁市场仍处于萌芽阶段。尽管租金上涨和“租赁一代”现象提供了强劲的需求基础，但高昂的开发与融资成本以及有限的机构租赁存量，阻碍了实质性机构供应的形成。

“租赁一代”主要指年轻成年人（通常是“千禧一代”和部分“Z世代”）长期租赁，较晚或根本无法获得自有住房。

需求与市场现状

需求似乎存在。长期高企且不断上涨的租金水平本身有利于专业租赁模式。根据KSH-ingatlan.com的租金指数，在“Otthon Start”计划推出前，去年7月全国租金同比上涨6.9%，布达佩斯上涨6.6%；与2015年基准相比，全国增长126%，布达佩斯增长115%。增长虽已放缓，但趋势并未停止或逆转：最新数据显示，1月份全国和布达佩斯的月租金均上涨1.3%，市场仍呈现价格上涨特征。

先行者案例

Gránit Alapkezelő是匈牙利首批涉足机构租赁业务的公司之一。其首个大型项目——第11区的Elite Park在极高的入住率下运营，首个完整年度结束后已开始续租。运营收益率约为4%，但得益于有利的购买时机，公司实现了所购房产超过10%的年价值增长。该公司负责房地产基金的组合经理Jakab Zsolt表示，2025年公司购买了另外21套已建成公寓，并在另一地点签订了新房产的预购协议，预计到2026年底，其公寓组合规模将接近翻倍。

法规障碍

然而，仅有需求不足以吸引机构进入。还需要适当的收益率以及可预测的法律和开发环境。匈牙利租赁市场的发展正受到监管缺陷和收益率问题的阻碍。

TaylorWessing律师事务所的合伙人律师Ódor Dániel指出，稳定且不断增长的机构租赁部门已在地区多个国家形成，但在租赁比例高得多的西欧国家，其运行体系要规范得多。

他表示，目前生效的1993年匈牙利住房法主要规范本就几乎不存在的市政租赁体系，而关于私人租赁法律关系的规定很少。整个体系监管不足，监管缺陷也是导致实质上不存在租赁部门的原因。

目前匈牙利市场的妥协做法是，房东和租户签订为期一年的租赁合同。但这对双方都不是最优方案：房东出于不信任，将一年期限视为试用期；而租户则被迫接受这种市场惯例，并需考虑一年后必须搬离。国内缺乏保障措施，例如确保租户在投资后可以长期居住。高额押金也是问题，因为许多人没有足够的资金来支付押金以租住公寓。

该行业的一个主要问题是灰色地带，在碎片化的市场中，许多房东非专业地管理房产出租，且常常不纳税。这动摇了机构租赁市场的基础，因为机构租赁必须与纳税并存，否则账目无法平衡。

房东非常害怕不付租金的租户，因为根据规定很难驱逐他们。因此，他们从一开始就不得不将潜在租户视为可能的非付款人。为此，甚至需要公证搬离声明。Ódor认为，更好的办法是建立一种特殊的诉讼或非诉讼程序，在具备适当社会安全网的前提下，可以更快地对明确不付款的租户执行解约。

这需要建立一个拥有监管和市场监督权限的机构，负责解决争议，并通过示范合同和建议来帮助市场。与此相关，租赁合同应强制登记，并可关联相关优惠，类似于Airbnb类型的短期出租。

Jakab Zsolt警告称，监管环境在过去一段时间没有实质性进展。作为机构房东，他们采用了所有可预期的担保要素，包括公证搬离声明以及结构化应收账款管理。尽管如此，当前的司法实践（例如驱逐暂停令）有时限制了所有权权利的有效行使。他认为，一项现代化的、同时保护房东和租户利益的法规，将创造更清晰、更可预测的市场条件，从而实质性降低双方承担的风险。

收益率问题

除了法律法规，收益率问题也阻碍了机构租赁市场的形成：只要国家支持购房，租赁市场就无法具有竞争力。Ódor提醒，“Otthon Start”计划并不排除将受资助的公寓日后用于出租的可能性。然而，3%的利率进一步强化了碎片化的所有权结构，因为对于那些依法出租以此方式购买的房产的私人而言，可以在租赁市场获得更好的收益。

供应存量与未来展望

匈牙利约90%的住房存量为私人所有。根据匈牙利仁人家园的报告，基于KSH 2024年的数据，市政所有的公寓数量在2024年已降至10万套以下。这当然与机构租赁公寓不同，但很好地表明，具有租赁性质、规模更大、制度化的供应本来就很少。

在布达佩斯，首都正试图通过首都住房代理处在可负担租赁领域开辟制度化渠道。在布达佩斯首都资产管理中心内设立的非营利计划，通过吸纳私人住宅、针对目标群体出租并提供租金补贴，努力缓解危机；相关计划的欧盟资助框架为30亿福林。这更偏向于社会性或可负担的住房工具，而非经典的机构租赁，但它强化了正式出租和专业运营的逻辑。

Biggeorge Property可能是市场的新进入者。该公司首席执行官Nagygyörgy Tibor表示，在其住宅开发组合中，多个区都有因特殊情况计划在项目部分开发租赁公寓的建筑。他认为，长期租赁市场的潜力在未来几年可能会增长，尤其是响应年轻人住房需求的开发项目。这类租赁开发为那些因某种原因不能或不想利用“Otthon Start”计划提供的非常优惠的购房机会的年轻人提供了获得住房的途径。

然而，要实现更广泛的市场渗透，除其他因素外，还需要利率水平显著下降，以及监管环境（例如增值税、租户和房东权利）的进一步明确。Nagygyörgy同意，在住房领域，投资者的注意力迄今为止主要集中于以出售为导向的开发项目，以配合政府的支持计划和目标，他预计未来仍将如此。