匈牙利“家园启动”计划重塑房地产市场：七成新房贷由其构成，年轻买家比例翻倍

匈牙利政府推出的“家园启动”（Otthon Start）计划正在显著重塑该国房地产市场。据总理府议会与战略国务秘书帕尼·米克洛什（Panyi Miklós）向Index透露，该计划已占当前新发放住房贷款的约70%。

帕尼·米克洛什表示，自计划启动数月以来，房地产市场，尤其是住房贷款市场已实质性启动。交易量自去年8月计划宣布后开始增长，贷款发放则在10月后大幅跃升。他指出，如今住房贷款的很大一部分围绕“家园启动”计划组织，这为市场提供了稳定的需求。

一个关键变化是首次购房者比例大幅提升，从之前的15-20%增至35-40%，布达佩斯和外省均如此。申请者平均年龄为33-34岁，意味着年轻人正成为市场主力。帕尼·米克洛什称，这正是计划的主要目标之一：推动租房或与父母同住的年轻人转向自有房产。

市场降温与供应增加

该计划对房价和租金产生了一定的抑制作用，部分原因是供应增加，部分源于市场对新房上市的预期。这导致许多卖家定价更谨慎，许多买家选择观望。

在租赁市场，2025年第四季度已出现温和下降，帕尼·米克洛什将此视为历史性转折。他认为，这些现象共同构成了一个修正过程，指向更健康的市场平衡。

外省与布达佩斯的不同反应

在外省，由于许多项目本就符合计划的平方米价格上限，新建筑活动几乎立即启动。因此，在某些州，“家园启动”贷款支持的新建住房比例已达15-20%。帕尼·米克洛什举例称，一处50套公寓的住宅楼在开工前就已售罄，其中大部分由“家园启动”计划资助。这种快速销售能催生新的投资，从而以自我维持的方式扩大供应。

在布达佩斯，情况则不同，许多项目难以满足价格上限。部分开发商因此进行价格修正，另一些则专门针对“家园启动”条件启动新项目。

长期目标与影响

政府预计，受该计划影响，五年内新建住房数量可能增加约5万套。帕尼·米克洛什认为，2026年仍是加速年，真正强劲的增长可能在2027年至2029年间到来。由于过去几年积累了显著的住房短缺，需求预计将持续，不仅来自“家园启动”受益者，也来自其他买家。开发商目前已着手准备额外数万套住房。

针对价格上限是否会导致质量下降的担忧，帕尼·米克洛什回应称，竞争、官方监管和开发商的长远市场利益共同排除了这种可能。节省应来自监管和行政环境的简化，而非质量。

计划的灵活性与社会效应

“家园启动”计划可与其他补贴结合使用。近半数申请者已婚，约16-18%同时利用了“CSOK plusz”补贴。该体系具有灵活性：如今用“家园启动”贷款购房者，日后可结合“CSOK plusz”、乡村CSOK或“ babaváró”贷款。若家庭因成员增加需要换购更大住房，“家园启动”贷款可在搬迁时重组为新方案，并可结合其他相关补贴。

帕尼·米克洛什强调，这避免了迫使年轻人做出立即、永久性的生活决定，允许他们逐步前进。社会效应已经显现：2025年秋季，结婚登记数量增长了10-12%，部分归因于住房补贴的激励作用。

他总结道，该计划不仅是住房政策工具，也是经济和社会政策工具，因为它同时支持年轻人、建筑业和恢复市场平衡。“这不仅关乎建造住房，也关乎在中期建立一个更健康、更可预测的房地产市场。”