匈牙利商业地产投资市场2025年强劲复苏 投资额同比激增117.5%

布达佩斯——根据国际房地产咨询公司高力国际（Colliers）资本市场主管佐莱什-戈尔盖伊·鲍拉什（Zelles-Görgey Balázs）在新闻发布会上发布的分析报告，匈牙利商业地产投资市场在2024年创纪录的低迷和波动之后，于2025年迎来真正转折点。去年总投资额达到8.81亿欧元，较上年增长117.5%。

国内投资者仍占主导地位：约64%的交易量可归因于匈牙利本土买家。国际投资者普遍仍持谨慎态度，这背后有全球、区域和本地多重原因，包括匈牙利相较于区域邻国面临更高的国家风险溢价。

去年，交易主要由三个板块贡献：办公楼（50.8%）、酒店（18.3%）和工业地产（17.4%）。

其他中东欧（CEE）国家也出现积极信号，尤其是在波兰和捷克。2024年，两国年交易额接近45亿欧元。在捷克，国内投资者和基金主导市场；而在波兰，国内投资者阶层正在形成，但买家仍有85-90%为外国投资者，其中区域投资者（包括匈牙利人）最为活跃。

高力国际预计，2026年，跨境投资仍将在该地区占据主导地位。若欧盟资金相关局势得到解决且经济环境改善，这一趋势可能在今年晚些时候为匈牙利带来比以往更强劲的资本流入。佐莱什-戈尔盖伊认为，核心增益型和防御性收入策略可能受到青睐，例如食品零售、长期租赁的优质物流地产以及拥有强大租户背景的高品质办公楼。次级资产，尤其是办公楼，仍可能提供有吸引力的回报。此外，改造和功能转换浪潮可能进一步加强，布达佩斯一些地理位置优越的办公楼可能被改造成住宅或住宿功能。远东公司预计将继续活跃于物流/工业领域，主要作为最终用户。

零售市场：旅游与收入增长提振需求

高力国际零售主管乔尔戈·安妮塔（Csörgő Anita）在其市场概述中指出，实际收入增长和外国旅游业扩张对零售额产生了积极影响。

2025年1月至11月，在4.9%的实际工资增长背景下，零售总额增长了2.6%。外国旅游业支持了零售支出，尤其是在市中心商业街地段。国际过夜游客数量去年增长了7.5%，这是一个积极信号。

受强劲需求推动，2025年优质商业街租金大幅上涨，特别是在瓦茨街（Váci utca）和时尚街（Fashion Street）。100-200平方米店铺的平均租金达到每月每平方米160欧元，个别案例甚至触及200欧元，较2023-2024年期间增长20%。安德拉什大街（Andrássy út）签订了十份新租约，大环路（Nagykörút）和瓦茨街周边街道的空置率有所下降，服务型租户、运动和折扣时尚品牌正在进驻。然而，Airbnb监管对第六、七区餐饮场所的影响引发了疑问。

“广场停建”（Plaza Stop）法规在2025年9月的修改给零售园区市场带来了重大不确定性，多个开发项目已暂停至2026年议会选举。利润率限制和特别税使商业规划复杂化，导致可用租金降低和业主提供折扣。尽管如此，零售园区仍然受欢迎，尤其是在折扣店和食品连锁店、快速消费品品牌以及健康和健身服务提供商中。2025年仅有一个零售园区开业（圣安德烈的Dera Park），2026-2027年布达佩斯市外预计将有四个新开发项目。“家庭启动”（Otthon Start）计划支持的住房开发可能会增加郊区对零售园区的需求，其主要优势仍是较低的租赁和运营成本、较低的建造成本、成本效益运营和抗危机能力。

2025年底，位于佐格洛（Zugló）的11,000平方米Zenit Corso购物中心以及翻新后的Corvin Palace内的Time Out Market餐饮概念店开业。目前没有新的重大开发项目在筹备中，除了多瑙河广场（Duna Plaza）的全面重建，该项目面临诸多不确定性，预计2029年完成。多个现有购物中心正在进行美食广场改造，旧购物中心的翻新和重新定位也在继续。

办公楼市场：空置率下降，需求活跃

高力国际租户服务主管埃奇迪·米克洛什（Ecsődi Miklós）强调，2025年办公楼市场特点是空置率下降和需求活跃。过去一年空置率下降，而净吸纳量和净租赁面积均有所增长。

目前办公楼存量达446万平方米，平均空置率降至12.5%，纯租赁办公楼存量的空置率目前为15.9%。2025年净租赁面积超过21.7万平方米，较上年增长超过14%。需求活跃主要影响质量更高、拥有绿色认证和地理位置优越的建筑。

租金总体保持稳定：优质租金维持在每月每平方米25.5欧元，而A类建筑的平均租金为17.1欧元。供应方仍然克制，计划到2028年的投机性开发体量有限，这可能在中期内支持市场平衡。高力国际专家认为，2026年办公楼市场可能继续由质量需求、有限的新增供应和谨慎的租户决策所决定。

2025年，布达佩斯所有交易量同比增长0.7%，主要由国有自用交易（如Dürer Park）推动。净租赁面积占总需求的43%，比2024年高出5个百分点。2024-2025年交付的投机性办公楼总面积达80,730平方米，其中2025年底有26,029平方米空置（32.2%）。投机性办公楼开发管道极为有限：总计138,900平方米，其中47,906平方米预计在2026年底前交付。

风险规避的一个积极信号是，89%的开发集中在瓦茨路（Váci út）办公楼走廊。

工业地产市场：年末租赁活动强劲

高力国际工业地产主管贝克·塔马斯（Beck Tamás）指出，2025年最后一个季度工业地产市场租赁活动异常强劲，年度净租赁面积的45%在该季度实现。

从这一角度看，2025年匈牙利工业和物流地产市场需求活跃的总结显得更有趣。全国净租赁面积显著增长，但由于新交付项目的影响，空置率也有所上升。布达佩斯工业和物流存量超过400万平方米，去年净租赁面积增长至近44.8万平方米。

布达佩斯工业和物流地产总存量目前为408.2万平方米，外地为205万平方米。布达佩斯总空置率为12.8%，外地为8.6%（前者较上年末增长近5%，后者增长近2%）。2025年，布达佩斯完成了12笔面积均超过1万平方米的新租赁交易，总面积达238,160平方米。

贝克还谈到，虽然过去几十年国内工业投资很大一部分集中在汽车行业，专家们长期预期工厂周边供应商“卫星城”将为工业/物流地产市场带来数十万平方米的额外需求，但工厂与供应商的战略布局发生了变化。他们通常只建立了快速周转的准时制（just-in-time）物流系统，或将制造商、供应商整合到自己的生产基地内。因此，开发商所预期的、围绕汽车工厂的市场需求并未出现，或仅部分出现。

就新交付量而言，交付的工业地产总面积 precisely 为476,794平方米，其中37%在交付时空置。69%的交付发生在布达佩斯，31%在外地。外地交付中仅有10.5%发生在西匈牙利。从南北关系看，工业和物流地产集中在国家北部（M7和M3高速公路以北）；若以多瑙河为界观察东西部，则开发项目的很大一部分位于东匈牙利。

已知总开发管道为551,458平方米，其中43%已预租（布达佩斯：300,681平方米，53%已预租；外地：250,777平方米，60%已预租）。这些项目主要由大型箱式仓库开发构成，城市物流或小型单元类项目占比较小。