CBRE调查：中东欧半数投资者计划今年增加房产出售，住宅需求主导市场

根据全球商业地产服务和投资公司CBRE发布的《2026年欧洲投资者意向调查》，在中东欧地区活跃或计划今年聚焦该地区的投资者中，有一半计划在2026年出售比去年更多的房产，远高于41%的欧洲平均水平。

调查显示，计划今年完全不售房的投资者比例已降至10%的历史低点，而两年前这一比例超过22%。基于去年底测量的交易活动，预计该地区房地产投资市场在去年总计127亿欧元的交易额之后，今年可能更加活跃。

CBRE中东欧及匈牙利市场分析总监加博尔·博尔贝伊（Borbély Gábor）在报告中指出，中东欧的受访者更倾向于增值策略，而对低风险、低回报类投资的兴趣与欧洲平均水平一致。这表明中东欧投资者更倾向于追求更高回报的机会，而非稳定资产。

自2022年以来，整个欧洲的投资者行业偏好逐渐发生变化。住宅房地产的主导地位日益增强，其占比从2022年的约23%上升至2026年的近34%。与此同时，物流地产在2024年达到峰值后，到2026年预计将显著放缓至约25%。零售业和酒店业的投资则均呈现上升趋势。

博尔贝伊总结称，在欧洲大陆，整个行业中住宅房地产在过去几年中实力最强，到2026年仍保持领先地位。办公地产的投资者偏好持续下降，该行业难以从居家办公带来的冲击中恢复。在中东欧地区，趋势与欧洲方向一致：此前物流地产的过度集中正逐渐转向更均衡的投资组合，零售和酒店业的重要性日益增加。值得注意的是，该地区对住宅房地产投资组合的投资者胃口也最为强劲，尽管年度交易额中仅有很小一部分来自该领域。

对于中东欧地区，基本方向大致相似：投资者的偏好正从2024年侧重物流地产转向2026年更均衡的组合。零售和酒店业的重要性越来越大，办公地产的评估在疫情后几年急剧下滑后略有改善。

博尔贝伊补充道，市场挑战中，买卖双方之间的定价差异仍居首位。然而，在中东欧地区，地缘政治不确定性、较弱的租户需求以及与经济增长放缓相关的风险更为突出。不过，投资者也将定价视为一种优势。

除了风险，投资者也识别出重要的支持因素。在该地区国家中，近60%的投资者提到融资成本下降是刺激投资活动的因素，这一比例显著超过欧洲平均水平。此外，受访者认为，有吸引力的购买机会和放缓的房地产开发存量也对投资者情绪产生积极影响。

从跨境房地产投资的角度看，今年欧洲最具吸引力城市的排名发生了显著重组。伦敦稳居领先地位，马德里和巴塞罗那则反映出西班牙经济的持续增长，占据了前五名中的两个席位。最显著的变化是华沙，它跃升至令人瞩目的第三位，这是其有史以来的最佳排名，充分证明了该市对国际投资者日益增长的吸引力。与此同时，多个传统上占主导地位的西欧中心排名下滑：柏林和斯德哥尔摩并列第10位，巴黎则下滑至第六位，表明其竞争力较往年有所减弱。

可持续性已成为中东欧地区投资决策的关键考量因素。投资者最常将现有建筑的现代化改造视为提升ESG绩效的主要工具。在该地区，相比欧洲平均水平，更多投资者期望对可持续性特征较差的房产获得价格折扣。ESG因素在该地区主要通过风险降低和成本敏感的方法体现，并几乎影响所有投资者的决策。