专家预测：2026年匈牙利房地产市场增速将显著放缓

根据多家房地产咨询机构和匈牙利国家银行（Magyar Nemzeti Bank, MNB）的数据，匈牙利房地产市场在经历2025年的强劲增长后，预计2026年将显著放缓。

2025年市场回顾

• 价格飙升：MNB数据显示，2025年第三季度，匈牙利全国公寓价格较上一季度上涨5%，使前三季度的名义年增长率达到21.3%。剔除通胀因素后的实际年增长率为16.3%。
• 地区差异：在截至2025年第三季度的一年中，布达佩斯公寓价格上涨26.2%，而乡村城镇的涨幅为19.1%。MNB在去年年底的报告中估计，到2025年底，年增长率可能接近29%，创下自2000年以来的最高纪录。
• 年底趋缓：Ingatlan.com的数据显示，2025年第四季度价格上涨势头已有所缓和。12月全国价格上涨0.4%，而布达佩斯则出现0.7%的月度下跌。Zenga的数据也显示，年增长率峰值（约21-22%）出现在11月至12月左右，到今年1月已放缓至19%。

2026年市场展望

主要房地产专家对2026年的价格增长预期普遍趋于保守：

• Duna House首席分析师Szegő Péter预计，今年涨幅最高为9-10%，最终结果可能“非常接近于零”。
• Zenga.hu分析主管Futó Péter认为，涨幅将在0%至10%之间。
• Ingatlan.com首席经济专家Balogh László预计至少增长5-6%，最高可能达到10-11%。

专家们一致认为，除非出现类似2025年初国债投资者资金涌入市场那样的重大需求刺激或“新鲜资金”，否则2026年难以复制去年的高增长。

关键影响因素

1. “家园启动”计划（Otthon Start Program）：该计划通过直接补贴交易刺激了需求，但也推高了价格。专家认为，由于卖家已将该计划的预期效应计入定价，其持续存在本身不会在2026年引发大幅涨价。该计划设定的每平方米150万福林（房屋总价上限1亿或1.5亿福林）的贷款价格上限，可能在布达佩斯对价格上涨起到抑制作用，但在乡村地区影响有限。
2. 工资增长：自1月起，最低工资和保障性最低工资标准上调，分别提高了工资下限11%和7%。更高的名义收入和税收优惠可能提升购房者的贷款能力，从而支撑房价。
3. 新房供应：近年来匈牙利新房竣工量持续低迷，2024年降至1.33万套，2025年估计仅为1.2-1.3万套。尽管政府推出了与“家园启动”计划兼容的简化新房建设条件，并启动了总额3000亿福林的“住房资本计划”（Lakhatási Tőkeprogram），旨在未来五年内新增5万套住房，但专家预计这些措施在2026年的效果尚不明显。
4. 《公寓楼建造权法》：该法于3月1日生效，允许购房者仅凭预售合同即可申请“家园启动”贷款购买期房。这可能为市场带来新的购买力，但目前银行仍在制定实施细则，导致市场出现观望情绪。
5. 选举不确定性：即将到来的选举为房地产市场注入了不确定性。一方面，担心“家园启动”计划在选后被取消的买家可能提前行动，形成购买潮；另一方面，也有许多潜在买家选择观望，等待选举后的政策明朗。

租赁市场与投资回报

• 2025年租赁市场相对平静，全国租金年涨幅为5.4%，远低于2024年的9.3%和2023年的13%。“家园启动”计划使部分租客转为买家，降低了租赁需求，同时更多新房进入租赁市场，共同减缓了租金上涨。
• 专家预计2026年租金涨幅有限，Szegő Péter预计在3-4%左右，Futó Péter也不认为会超过去年的涨幅。
• 由于2026年房价增长预期大幅放缓，同时租金收益率收窄，房地产投资的整体回报率预计将低于2025年。专家建议投资者需以更长周期（3-5年以上）规划，并关注布达佩斯那些因“家园启动”计划而被开发商定价在每平方米150万福林以下的新建公寓，以及乡村地区那些房产价值与租金之间仍有较大增长空间的城镇。

近期市场动态

Ingatlan.com近期分析显示，今年1月其平台上的购房咨询量同比下降24%，其中二手房咨询量下降25%，新建房咨询量仅下降2%。供应方面，1月通过该平台挂牌的房产数量同比下降6%。分析认为，这与季节性因素、高基数对比以及市场在选举前的观望态度有关。