匈牙利政府调整住房贷款政策 3月1日起支持新建住宅分期放贷

匈牙利政府针对新建住宅的补贴性住房贷款政策将于3月1日起发生重要变化，旨在为购房者提供更灵活的融资方案，并进一步刺激住宅建设。

政策背景与目标

• Otthon Start 贷款计划 的推出显著推动了住宅建设活动，多个新项目得以启动。此举符合政府期望，即自该计划实施后，每年新增1万套新建住宅。
• 政府对符合条件的新建房地产项目提供支持：项目需至少建造250套住宅，且其中70%需满足补贴贷款的资质要求。此类项目可获得更优惠的行政负担、更简化的程序，并可豁免部分地方性要求。

现行挑战与政策调整

此前，Otthon Start 的申请人在购买这些新建住宅时可能处于不利地位。因为这些房产可能在半完工状态甚至更早阶段就已上市。申请人虽可签订购房合同，但根据现行规定，贷款发放只能在项目完全竣工、取得使用许可后方可进行。这与可任意安排支付节奏的全款购房者相比，构成了劣势。

自3月1日起，这一情况将改变。届时，在购买新建住宅时，Otthon Start 乃至 Csok Plusz 补贴贷款均可实现分期发放。

新政下的三种融资方案

1. 传统一次性支付方案

   • 购房者根据买卖合同约定的节奏向开发商/卖方支付首付款。
   • 补贴贷款（无论是 Otthon Start 还是 Csok Plusz）的一次性支付，最早只能在项目取得使用许可后进行。
   • 银行最迟在放款前，必须核实该房产是否符合居住条件（此项核查亦可提前进行）。

2. 有条件分期支付方案（推荐路径）

   • 此方案允许补贴贷款分期发放，但须满足以下两个核心条件：
     • 为未来建成的住宅登记公寓楼建筑权。该权利可独立流通并可设置抵押，为购房者及贷款银行提供额外保障。
     • 项目建设资金必须来源于项目贷款，即开发商/卖方公司也需为工程申请贷款。
   • 在此模式下，放款可分期进行，甚至可在取得使用许可之前。各期款项将存入项目融资银行管理的托管账户，卖方无法随意支取，这为购房者和贷款银行提供了额外保护。
   • 重要提示：在此方案下，购房者不得向卖方支付定金，但可支付预付款。
   • 在支付最后一期款项前，发放补贴贷款的银行有义务通过估值程序核查房产是否符合居住条件和要求。
   • 项目必须在买卖合同签订之日起3年内完工并取得使用许可（或相应文件）。若未完成，银行可终止 Csok Plusz 或 Otthon Start 贷款合同。
   • 利率补贴在此方案下，自第一期款项发放起即可享受。

3. 无条件分期或一次性支付方案

   • 即使没有项目融资银行或未登记公寓楼建筑权，购买新建住宅的补贴贷款也可申请分期支付，甚至可在使用许可发放前一次性支付。
   • 然而，贷款银行最迟必须在提交使用许可（或相应文件）后，核查相关住宅的居住条件是否满足。
   • 关键限制：利率补贴本身需在使用许可（或相应文件）提交后方可开始计算，并从此时起计算最长25年的补贴期。
   • 这意味着，在使用许可取得前提取的贷款部分，将不适用3%的优惠利率，而需支付正常利率（目前约为8%）。
   • 目前市场上已有类似选项，但由于风险较高（款项不进入托管账户且无公寓楼建筑权保障）以及起始利率较高，该方案尚未被银行广泛采用。据 Bankmonitor 专家意见，此方案预计不会普及。

市场展望

相比之下，上述第二种方案（同时具备项目融资银行和公寓楼建筑权）为寻求新建住宅的购房者提供了重要机遇，使他们能更便捷地利用补贴贷款为这些房产融资。