英国办公室改住宅政策效果不彰 住房危机难解

英国为缓解住房短缺而推行的“允许开发权”（Permitted Development Rights, PDR）政策，其效果正显著减弱。该政策允许办公楼在无需完整规划许可的情况下改建为住宅。

政策效果与演变 2015年至2023年间，英国通过功能转换产生了近10.3万套新住宅，其中86.7%来自办公楼改造，五分之一位于伦敦。然而，改造数量已从2016-2017年峰值的每年近1.8万套急剧下降。预计2024-2025年，英格兰仅有5154处前办公楼将转变为住宅。

下降原因主要有二：一是易于改造的建筑存量已大幅消耗；二是许多地方政府为保护商业区，援引《第4条款》（Article 4）收回了自动的PDR资格。

质量与市场问题 初期的改造浪潮引发了质量问题。由于办公与住宅功能对布局要求不同，许多改造公寓空间狭窄、隔热不良、仅单面采光，导致抵押贷款机构不愿为其提供融资。大量此类房产最终流入私人租赁市场，或被地方政府用作临时住所。

住房危机远未解决。据智库“城市中心”（Centre for Cities）估计，英国市场目前仍缺少约400万套住房。

伦敦的新趋势：瞄准高端市场 伦敦最新的改造浪潮并非危机解决方案，因其明确瞄准高端市场。例如，位于白厅的前战争部大楼（The OWO）内改造出了85套品牌住宅。其中一套顶层公寓以每平方英尺1.1万英镑（约合每平方米11.8万英镑）的价格售出。

PDR项目的吸引力在于，它们不受可负担住房强制性配比规定的约束，同时也可豁免伦敦市中心200平方米的面积限制，从而可开发出380至550平方米的豪华公寓。这对开发商虽经济有利，却无助于缓解广泛的住房短缺。

潜在机会在郊区 当前真正的机会在于伦敦通勤带。在雷丁（Reading）、斯劳（Slough）或布拉克内尔（Bracknell）等城镇，办公楼单价已远低于住宅。以雷丁为例，2020年办公楼每平方英尺409英镑，住宅为373英镑；而到去年，办公楼价格暴跌至225英镑，住宅则上涨至446英镑。

专家指出，这代表了巨大的改造潜力，特别是对于那些建于上世纪90年代、如今难以出租的办公楼综合体。

市场展望 房地产分析师持乐观态度。尽管易于利用的建筑正在减少，但办公楼与住宅价格之间的价差正处于历史高位，这可能为改造活动注入新的动力。