布达佩斯酒店业投资热潮：数千新客房涌入市场，预计需求增速将超供给

布达佩斯——强劲的旅游需求正推动匈牙利首都迎来一波酒店开发热潮，数千间新客房预计将在未来几年内进入市场，短期内可能对价格和入住率构成压力，但长期增长前景依然强劲。

根据数据，2025年布达佩斯住宿设施共登记了990万间夜，较2019年水平增长4%，较2024年增长6.5%。其中，外国游客贡献了850万间夜，同比增长7%。过去四年，布达佩斯酒店的间夜数年均增长8.5%，显示出持续强劲的增长势头。

需求的持续扩大引发了显著的城市酒店开发浪潮。去年，布达佩斯新开业了10家酒店，共计819间客房。此外，目前约有15个项目正在建设中，涉及近2300间客房，预计将在2026年至2029年间开业，其中约1800间客房可能在今年内上市。另有约2000间客房处于规划阶段，预计也将很快启动。

“过去几年持续的间夜增长，无疑促成了布达佩斯当前所处的密集酒店开发时期，”CBRE匈牙利酒店团队负责人Csörget Balázs表示。“投资者和融资方都对市场的长期增长抱有信心，这在当前的开发体量中清晰可见。”

大部分开发项目与国际酒店连锁品牌相关。在建客房供应中，超过80%属于某个大型国际品牌。根据计划，万豪旗下流行品牌Moxy Budapest Downtown将于今年在Kazinczy街开业；年底前，新近加入洲际酒店集团的Ruby Hotel也将在Corvin Palace大楼开始运营。未来几年还将有更多重要项目：原索菲特酒店经过大规模翻新后，可能以雅高集团旗下另一品牌SO/重新开业；而原Buddha-Bar Hotel则可能以同样属于万豪旗下的圣瑞吉斯品牌重返市场。

除了新建项目，所谓的“改造项目”也扮演着越来越重要的角色，即将现有办公楼改造为酒店。强劲的住宿需求、有限的开发用地存量以及老旧办公楼空置率的持续上升，共同推动了这一趋势。通过当前等待实施的项目，2026年至2029年间，布达佩斯可能通过此类办公楼-酒店改造新增超过1000间酒店客房。

短期租赁监管导致的供应减少也可能对酒店市场产生积极影响。2026年1月，第六区一项禁止“Airbnb服务”的法令生效，导致该区私人和其它住宿单元数量大幅下降。根据匈牙利中央统计局数据，2025年1月该区有超过1800家此类住宿场所，近2500间客房；到2026年1月，这一数字已降至574个单元和927间客房。短期租赁的收缩也可能推动公寓式酒店细分市场的发展。这类住宿介于传统酒店和短期公寓租赁之间，客人通常入住带厨房的公寓，而入住和进入房间的过程往往完全数字化，通过智能手机完成。

“目前布达佩斯市场上有多个此类国际公寓式酒店连锁品牌正在积极寻找扩张机会。然而，该细分市场的进一步增长可能需要修改住宿类别的相关法规，因为目前的评级体系要求酒店必须提供早餐等服务，且无前台运营模式也尚未完全明确，”Csörget补充道。

市场参与者预计未来几年需求将进一步增强。目前，布达佩斯的间夜数在欧洲主要城市中排名第19位，但在主要市场中属于发展最动态的城市之一。预测显示，2024年至2030年间，间夜数可能以11.7%的年复合增长率扩张，远超增长第二快的竞争对手佛罗伦萨。

投资者对布达佩斯酒店市场的兴趣同样浓厚。特别是那些需要翻新、经过现代化改造或品牌重塑后可重新开业的房产备受关注。尽管目前买卖双方在定价预期上存在显著差异，但市场参与者预计近期将有多笔酒店交易达成。

“大量新客房供应在短期内可能对平均房价和入住率水平构成压力，但从中长期来看，需求的增长速度预计将超过供应的扩张。布达佩斯目前在主要欧洲市场中仍属于增长最快的参与者之一，这预示着强大的长期潜力，”该专家总结道。