布达佩斯新房均价突破每平米180万福林 2025年销量创十年新高

根据房地产咨询公司Duna House和Eltinga的分析，2025年第四季度，布达佩斯新房市场价格加速上涨，平均单价已超过每平方米180万福林（HUF）。其中，第六区的平均单价更是突破了每平方米300万福林，创下历史新高。

基于最新的《布达佩斯住房市场报告》，Duna House的公告指出，市场对新房的需求全年保持坚挺。第一季度有2785套新房售出，打破了所有历史记录；第二季度也保持了2485套的出色销量。尽管夏季月份出现轻微放缓，但年底时段市场再度活跃：第四季度开发商售出了2567套住房。

总体而言，2025年布达佩斯共售出10,061套新建住宅，这是过去十年来的最高水平。

据Duna House分析，需求主要由两个因素支撑：投资者的持续活跃以及“家园启动计划”（Otthon Start Program, OSP）。该计划在多个大型项目中促成了超过50套的销售。在七个最成功的季度项目中，有三个位于“锈带”区域，可享受5%的增值税退税；另有两个大型的OSP兼容项目也取得了突出成绩。

根据两家公司的数据，年内单位价格持续上涨：第四季度，布达（Buda）地区价格上涨3.3%，外佩斯（Külső-Pest）上涨3%，内佩斯（Belső-Pest）上涨1.8%。第六区的平均单价突破300万福林大关，而第一、二和十二区的价格水平则在每平方米200万至250万福林之间。

布达佩斯新房平均单价达到每平方米183万福林，年增长率为12.2%。

开发商的定价策略在年底趋于谨慎。第四季度，62%的房源价格未变，22%的房源提价，16%的房源降价。提价幅度以低于250万福林的小幅调整为主，而降价则更常见250万至500万福林的修正。这表明开发商感知到了支付能力的极限，并对市场变化作出更谨慎的反应。

分析指出，需求的区域结构也发生了变化。外佩斯地区显著走强，部分原因是OSP兼容房源占比较高：符合该计划条件的房源中，60%位于该区域。该区域组在第三季度销售额中的份额跃升至35%。与此同时，安约尔福尔德（Angyalföld）的重要性有所减弱，但在市场上仍具决定性。

Duna House预计，2026年市场需求将保持稳定但更为温和。单位价格的增长速度预计将放缓，尤其是在当前价格水平已使许多买家望而却步的内城区。外佩斯地区可能进一步走强，而开发商正将越来越多的项目安排到2027-2028年。目前市场上大量待售房源已标注在这些年份交付。