匈牙利预制板公寓市场分化：布达佩斯价格坚挺，外省修正趋势或蔓延至首都

根据房地产公司Duna House的数据与分析，匈牙利预制板公寓市场呈现显著的区域分化。布达佩斯价格持续上涨，而外省市场已进入修正阶段，且这一趋势未来可能影响首都。

布达佩斯市场逆势上涨

数据显示，布达佩斯预制板公寓价格指数在去年第四季度从第三季度的458点升至465点，经通胀调整后的实际指数也显示增长，达到209点。与此同时，首都砖混结构公寓的价格指数则陷入停滞，进一步巩固了预制板公寓在布达佩斯住房市场的相对地位。

Duna House首席分析师Szegő Péter（塞格·彼得）指出，结构性因素是造成布达佩斯市场独树一帜的主因。在首都，预制板公寓仍是中低价位区间交易最活跃的产品，而砖混结构公寓的价格已触及可负担性的上限。到2025年底，这一差距进一步扩大，将需求引向了预制板公寓。

“Otthon Start”计划影响显著

“Otthon Start”计划对预制板公寓市场，特别是在布达佩斯，产生了实质性影响。该计划激活的购房者中，相当一部分并未选择新建住宅，而是在可立即入住且易于融资的二手房市场中找到了相关供应。在布达佩斯，新建住宅供应一方面比二手房市场狭窄得多，另一方面其每平方米单价往往已处于更高价位区间，因此大量需求从二手砖混公寓转向或分流至预制板公寓。

目前，布达佩斯预制板公寓的平均单价为120万福林。价格最高的区域出现在第11区和第13区，单价在130万至140万福林/平方米之间。中价位区间（120万至130万福林/平方米）的公寓在第3、9、14和15区占主导。第4、10和22区的平均单价在110万至120万福林/平方米左右。最便宜的预制板公寓市场仍在外佩斯地区：第17区单价为90万福林/平方米，而第18、21和20区的交易单价通常在90万至100万福林/平方米之间。

外省市场进入修正阶段

与此相反，外省的预制板公寓价格已明确进入修正轨道。在匈牙利东部地区，预制板公寓价格指数从第三季度的454点降至2025年底的417点。在西部地区，继第三季度469点的水平后，指数微升至477点，这意味着名义上停滞，实际价格出现轻微修正。根据实际价格指数，东部地区的预制板公寓价格已明显失去上涨动力，而西部地区的价格变动则基本停止。

根据Duna House的交易数据，在大多数县级市，单价在60万至90万福林/平方米之间已成为典型水平。而在最强劲的外省市场——例如杰尔（Győr）、塞克什白堡（Székesfehérvár）和德布勒森（Debrecen）的部分地区——预制板公寓单价预计在90万至110万福林/平方米之间。这些价格水平已略低于秋季观察到的高点。

在外省预制板公寓市场，需求依然强劲，但议价空间增大，销售周期也延长了——这些情况也与布达佩斯市场不同。

未来展望：首都涨势或放缓，外省趋势可能蔓延

Duna House预计，布达佩斯预制板公寓价格的上涨趋势可能在2026年头几个月得以维持，但上涨速度将放缓。外省的价格下跌趋势可能会延迟，但最终将蔓延至首都的预制板公寓市场。因此，到2026年下半年，该市场板块可能更多地呈现横向盘整、高度选择性的价格变动特征。