匈牙利房地产市场创纪录资本流入，但住房供应仍面临短缺

布达佩斯/戛纳——尽管面临战争、能源市场冲击和欧盟制裁环境等不利外部条件，匈牙利房地产市场在2025年仍录得创纪录的资本流入，但住房供应不足问题持续存在。

投资流量与结构转变

匈牙利房地产开发商圆桌协会（Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület, IFK）主席 Ernő Takács 表示，2025年年度房地产投资交易额在6亿至6.5亿欧元之间。此外，另有价值约3亿欧元的交易针对目前不产生收入的空置房产。这总计意味着90亿至95亿欧元的交易活动。

Takács 强调，这不仅在交易量上，在结构上也标志着一个转折点：投资的很大一部分与高附加值产业、技术和物流基础设施以及复杂的城市发展项目相关。

工业与物流板块表现强劲

根据 CBRE 的数据，2025年工业与物流板块的租户需求超过110万平方米，较上年增长超过30%。

新建仓储面积再次接近48万平方米。虽然略低于此前超过50万平方米的创纪录年份，但仍被视为强劲表现。该体量的70%集中在首都周边地区，表明布达佩斯及其都市圈仍是关键区域。

截至2025年底，全国在建项目体量接近60万平方米。全部体量计划于2026年交付，可能导致年度交付量增长25%。IFK主席表示，这可能使2026年成为工业和物流建筑市场历史上最强劲的一年。

全国空置率约为13%，农村地区更低。这表明需求不仅存在于纸面，而且实际吸收了供应的很大一部分。

旅游与酒店业投资活跃

旅游业已成为房地产开发的支柱之一。2025年，酒店投资占交易总额的约15%，预计2026年这一比例将得以维持。

布达佩斯有近3000间客房正在建设中，预计在2026年至2029年间开业。另有约2000间客房处于规划阶段。仅2026年，预计将有13家新酒店开业。

写字楼与零售市场动态

写字楼市场近期以观望为主。然而，公共部门的搬迁已明显增加了需求，而投资者兴趣则保持选择性。对市中心黄金地段的兴趣有所升温，而传统写字楼处境则较为困难。

零售市场方面，兴趣重现，特别是对零售园区。2025年，现代零售存量增加了近5万平方米，其中1.6万平方米在布达佩斯交付。首都完成了位于Zugló的Zenit Corso购物中心（1.1万平方米），该中心是约15万平方米的混合功能政府办公综合体的一部分。

住房市场：转折点与挑战

Takács 认为，2025年是匈牙利住房市场的明确转折点。通胀缓解、释放的储蓄以及“Otthon Start Program”（家庭启动计划）的优惠融资同时刺激了终端用户和投资者的需求，但也导致了价格阴影。

每平方米150万福林的限价，以及对超过250套住房的项目提供的特殊投资地位，旨在降低单位开发成本。然而，他警告称，可持续住房市场的基本前提是可预测的监管环境。

“延长新建住房5%增值税税率是关键问题。若在2026年底取消，可能会打断刚刚开始的复苏势头，”他强调。

2025年全国建成约1.6万套新住房，而专业估计认为，为更新住房存量和维持平衡，每年至少需要2.5万套。

过去两到三年，交付住房数量在1.3万至1.6万套之间，远低于所需水平。政府的目标是在五年内额外建造2.5万套新住房，其效果可能在2027-2028年变得明显。

投资促进创纪录

匈牙利投资促进局（HIPA）首席执行官 István Joó 表示，2025年在投资促进方面创下纪录。

共有108个项目获得积极决定，将为匈牙利带来70.69亿欧元（约2.7万亿福林）的资本，并创造18,227个新工作岗位。

其中，14个研发项目将以近5.7亿欧元（近2160亿福林）的价值实现，在研发领域创造近600个工作岗位。在商业服务中心领域，通过13项新投资将创造3236个工作岗位。

超过84%的项目将在布达佩斯以外地区实现，表明区域平衡正在加强。按投资额计算，前五名来源地为中国、新加坡、匈牙利、美国和韩国；按项目数量计算，则为匈牙利、中国、德国、美国和法国。

区域发展与未来方向

INPARK 首席执行官 Armand Albrecht 表示，该公司在15个县、20个地点、近900公顷的土地上开展业务，拥有最大的工业开发地块组合。他认为，农村经济已成为国内工业发展的引擎。

米什科尔茨（Miskolc）、德布勒森（Debrecen）、凯奇凯梅特（Kecskemét）、贝凯什乔包（Békéscsaba）、尼赖吉哈佐（Nyíregyháza）和瑙吉考尼饶（Nagykanizsa）等大城市正成为日益强大的工业枢纽。开发商表示，不仅是布达佩斯和西部地区，东匈牙利和南匈牙利也已成为有吸引力的选择。

德布勒森在过去十年中经历了显著的经济规模扩张，自2015年以来，该市吸引了超过125亿欧元的投资，创造了超过2.1万个新工作岗位。宝马（BMW）工厂于2025年9月启动，为该地区开启了新纪元。

在戛纳国际房地产交易会（MIPIM）上亮相的开发商——包括 HelloParks、Innovinia、WING、Faedra Group 和 Gránit Alapkezelő——均强调，未来几年，可持续性、区域多元化和高附加值开发将决定匈牙利房地产市场的方向。