匈牙利政府修订住房贷款政策 允许“公寓建设权”项目分期放款

匈牙利政府于周四晚间公布了一项法令草案，旨在将“公寓建设权”引入国家支持的住房贷款计划，包括Otthon Start FIX 3% 和 CSOK Plusz 贷款。此举将允许购房者在项目完工前获得贷款分期支付。

核心政策变化

• 分期支付成为可能：根据新规，若购房者已登记“公寓建设权”，且开发商为项目申请了银行贷款，则贷款可在施工期间分期支付。此前的惯例是贷款需在获得入住许可后一次性发放。
• 支付保护机制：在适用特殊建设权的情况下，为保障购房者及银行利益，购房者不得支付定金，最多只能支付预付款。
• 评估与检查新规：对于涉及建设权或分期融资的新建公寓，评估报告必须在提交贷款申请后出具。此外，贷款机构必须根据支付方式，在放款前或最后一期付款时核查房屋的可居住性。
• 国家抵押权的延伸：草案将国家抵押权（贷款金额的20%）及其转让和负担限制，延伸至公寓建设权，即房屋完工前的状态。国家债权的受偿顺序排在项目融资银行和住房贷款之后，以确保不干扰市场信贷。

对购房者的关键条款与风险

• 三年完工期限：若购房者利用新的建设权获取贷款（即在施工期间开始收款），则自合同签订起，其最多有三年时间向银行出示入住许可。若开发商延误，导致房屋在三年内未能完工，银行有权终止贷款合同。这对已向开发商支付款项的购房者可能构成重大风险。
• 利率补贴延迟启动：利率补贴需在出示入住许可后方可开始计算。这意味着，尽管贷款可提前发放，但优惠利率期仅从获得入住许可后算起。购房者在初期可能需要按市场利率支付更高的月供。
• 资金监管保障：根据草案，发放住房贷款的银行不会将款项支付给购房者或开发商，而是支付至卖方指定的、与项目贷款相关的托管账户。这确保了贷款资金专门用于房产建设。
• 最终账单要求：对于新房购买者，作为贷款（或最后一期款项）支付条件而出示的最终账单，必须包含土地价格，而不仅仅是上层建筑的价值。

行政简化措施

自3月1日起，所有受支持的购房交易（不仅限于特殊交易）的文件要求将有所简化。未来，对于乡村CSOK、CSOK Plusz和Otthon Start贷款，仅需提交买卖合同、带有边注的产权登记申请副本，并附上一份声明副本与原件一致的简单申请人声明即可。

官方表态

国务秘书 Panyi Miklós 在其Facebook页面上表示，此举可使开发商为购房者提供显著的价格折扣。他认为，该方案将极大改善住房开发的融资状况，同时保障交易所有参与方的安全。支付仅能通过独立的托管账户进行，新引入的公寓建设权制度将同时保护购房者、开发商和贷款机构。

他进一步指出，通过建立分期支付制度，在匈牙利国家银行（Magyar Nemzeti Bank）设定的框架内，银行有机会创建创新产品，使新房购买者有资格获得额外的银行和开发商优惠。

Panyi Miklós 总结称，Otthon Start计划下住房开发数量的增长、加速许可程序、公寓建设权制度以及分期贷款支付的可能性，共同在匈牙利房地产市场创造了新局面，使得大量新的、可负担的住房开发能够比以往更快、更安全地实现。