匈牙利政府启动3000亿福林住房资本计划 目标2027-2028年新增数万套住房

布达佩斯——在近期由Indamedia组织的“Otthon Start Expo”圆桌讨论会上，政府官员与房地产开发商共同探讨了匈牙利住房市场的结构性挑战与政策转向。讨论焦点集中于如何应对由“Otthon Start”计划激增的住房需求与供应端滞后之间的失衡。

供应危机与政策转向

与会者一致认为，匈牙利住房市场面临的根本是供应危机，而非需求危机，尤其体现在新建住房和优质二手房领域。由于房地产开发周期通常长达2-3年，当前需求冲击的效应预计要到2027-2028年才能在供应端实质显现。

负责战略事务协调的副国务秘书 Csepeti Ádám 表示，过去8-10年政府政策过度侧重于需求刺激（如补贴、优惠贷款）。2025-2026年，政府已启动有意识的供应侧转向，其核心是一项价值3000亿福林（Forint）的住房资本计划。该计划涉及19家基金管理人，预计未来2-3年内可为市场新增2.5万至3万套住房。

“Otthon Start”计划的影响与挑战

“Otthon Start”计划对市场影响显著。最新数据显示，已发放的住房贷款中70-72%与该计划相关，意味着国家对市场前所未有的干预。该计划设定了每平方米150万福林的参考价格上限，符合此条件的项目可进入快速审批通道。

Csepeti Ádám 强调，此价格上限并非临时行政措施，而是经过与建筑业价值链各方的长期协商，旨在创造效率压力而非强行压价。政府认为，凭借现有技术和管理方案，该价格水平在布达佩斯（如Kőbánya、Csepel区）及主要外省城市的大部分“棕地”区域是可实现的。政府暂无在未来几年修改该上限的计划，以为开发商提供稳定的规划依据。

开发商视角：成本、融资与利润预期

开发商则指出了面临的挑战。BAM Group开发总监 Rácz Dóra 表示，成本主要由地块和区位决定，这在布达佩斯各区差异巨大。Mester-Építő Kft.销售总监 Barna Krisztina 指出，当前融资成本较10年前更高且风险更大，严格的银行项目融资和高利率环境均推高了最终售价。

Bayer Property销售总监 Balla Ákos 强调，关键问题在于降低利润预期。购房者不愿通过其贷款为开发商的超额利润买单。在每平方米150万福林的价格区间内，也必须提供真正的品质。

加速开发与风险管控

讨论中的一个尖锐议题是应“减速彻底重新规划”还是加速项目推进。共识认为，房地产开发中唯一不变的是不确定性（如新冠疫情、能源危机、利率冲击、地缘政治风险）。因此，缩短开发周期更具优势：项目从设计到交付越快，受外部冲击影响的风险越小。融资成本也与时间赛跑，每月的延误都意味着利息成本，最终转嫁给购房者。

区域平衡与金融支持

Csepeti Ádám 特别指出，政府不仅关注布达佩斯项目，目标还包括增强外省城市（如德布勒森Debrecen、塞格德Szeged、杰尔Győr、佩奇Pécs等）的人口吸引力。这些地区不仅需要大型住宅区，也需要4-8套规模的小型公寓楼。

当前难题是许多小型开发商难以获得或只能以过高成本获得银行项目融资。人口低于5000的村镇问题尤为突出，银行通常完全不提供购房贷款。政府正与匈牙利国家银行（MNB）合作，致力于通过担保或保证体系激活这些地区的家庭住宅建设和购买。

对二手房市场的影响预期

对于若2027-2028年出现数以万计符合“Otthon Start”标准的新房，是否会冲击目前每平方米高达150万福林的预制板楼（panel）价格，与会者给出了明确判断：新房供应将对二手房市场产生抑制作用。如果以相同价格能买到优质新房，过高定价的预制板楼将难以维持。

这预计不会导致价格暴跌，而是市场重整和更现实的定价。预制板楼在某些买家群体中仍具需求，但其“估值过高”状况有望缓解。除非发生严重的全球性经济衰退，否则该板块更可能呈现停滞或温和增长。

未来目标

Csepeti Ádám 总结道，政府目标是尽可能多地建造节能、现代且负担得起的新住房，同时逐步更新现有存量。目前匈牙利住房存量的更新率较低，目标是达到0.7-1%的范围。

总体而言，匈牙利住房市场正面临结构性转变：未来将呈现更少投机、更多理性以及更强的国家协调。核心问题已非是否会有更多新房，而是这些新房是否真正负担得起、宜居且区位良好。