匈牙利“家园启动”住房贷款计划初步评估：推动房价上涨近6个百分点

匈牙利政府于去年7月初宣布推出利率为3%的优惠住房贷款计划“家园启动”（Otthon Start）。该计划于9月启动，鉴于已获得第三季度的初步数据，现可对其市场初步影响进行评估。

房价上涨背景 在“家园启动”计划推出前，匈牙利多地住房获取及居住成本已变得昂贵甚至难以负担，主要体现在高房价和上涨的租金上。这一现象在首都布达佩斯最为突出，并蔓延至多个就业市场活跃、人口流入意愿强的外省大城市。

根据匈牙利国家银行（MNB）的住房市场价格指数，过去几年房价显著上涨。截至2025年第三季度，平均房价已是2015年的四倍多。2024年，房价平均上涨13.8%，而通胀率为3.7%。2025年涨幅进一步扩大：第一、二、三季度同比分别上涨17.2%、17.3%和21.3%。

房价上涨并非始于“家园启动”计划，但该计划也未能起到抑制作用。2025年上半年的大幅涨价还受到需求冲击的推动：由于通胀降低，优质政府债券收益率下降，促使许多投资者转向房地产市场。

区域差异 自2015年以来，不同类型定居点的房价变化相似：布达佩斯上涨至4.29倍，城市上涨至4.23倍，村镇上涨至3.51倍。然而，2024年，村镇的房价年涨幅最高（19.0%），其次是城市（12.4%）和布达佩斯（11.1%）。2025年，布达佩斯涨幅最大，前三个季度平均年涨幅达23.5%，其他城市为17.5%，村镇为14.9%。

“家园启动”计划影响量化分析 通过回归模型对“家园启动”计划对房价的影响进行量化。模型以房价年度变化为结果变量，数据截至2025年第三季度，因此结果为初步估计，仅反映计划引发的第一波需求影响。匈牙利国家银行在其简报中也强调，布达佩斯和佩斯州第三季度的数据处理水平低于往常。

模型估计涵盖2001年第一季度至2025年第三季度。解释变量包括“家园启动”计划虚拟变量（2025年第三季度）、年初国债市场调整虚拟变量（2025年前两个季度）以及“家庭住房建设补贴”（CSOK）虚拟变量（活跃于2015年第三季度至2023年第四季度）。此外，方程还包括房价变化的滞后项、GDP和平均工资增长（前者为实际变化）以及基准利率变化作为解释变量。

估计系数符合预期：GDP和工资水平提高会推高房价，而较高的基准利率会抑制房价上涨。具体而言，GDP每增长1个百分点，房价上涨0.182%；工资增长每提高一个百分点，房价上涨0.135%。

估计结果显示，“家庭住房建设补贴”（CSOK）和国债市场调整在它们活跃于市场的季度均推高了价格水平。

根据估算，“家园启动”计划对房价上涨的贡献接近6个百分点。这意味着此前预期的20-30%的价格上涨并未出现，但该计划对涨价仍有显著贡献。长远来看，随着新房建设跟进供应，这一影响可能会发生变化。

分区域影响 对不同类型定居点的分析显示了差异化的结果。例如，在布达佩斯，“家园启动”计划总体上对价格上涨没有显著影响（推测部分房屋价格上涨，部分下跌以满足每平方米150万福林以下的条件），在城市中也未检测到此类影响。国债市场调整的影响在布达佩斯最为明显，因为那里的投资需求最为活跃。“家庭住房建设补贴”（CSOK）的影响则更多体现在首都以外地区。

结论 “家园启动”计划的推出对房价产生了显著影响，但这一影响远低于许多人的预期，根据初步估计，贡献率低于6%。这当然不是对该计划的最终评估，最终评估仍需等待，目前仅展示了第一波影响。

未来，不仅有必要研究价格影响，还需研究“家园启动”计划对已建成住房数量的影响——在这方面已可见初步积极迹象，但住房建设需要更长时间。

本文作者为Gránit Alapkezelő首席经济学家。