匈牙利“Otthon Start”计划：重点投资项目若未达标将面临高额罚款

匈牙利政府为刺激新房需求和提升住房可负担性而推出的“Otthon Start”计划，其核心是提供3%的固定利率住房贷款。立法者随后认识到，该计划在供应端也需要激励措施。因此，自2025年起，符合贷款条件的住房开发项目可申请被认定为“重点投资项目”。

重点投资项目的资格要求 要获得该资格，项目必须满足法规中关于住房数量和销售比例的要求：开发项目须在一个或多个住宅楼中总共建设至少250套住房，且项目中至少70%的住房需符合申请3%固定利率贷款的条件——即单价不超过150万福林/平方米，且总价不超过1亿福林。

“快速通道”与新增制裁风险 重点投资项目地位本质上是一条“快速通道”，通过加速和协调的官方审批程序、特殊的监管解决方案以及在特定情况下允许偏离地方建筑规范，使项目能更快、更高效地实施。

然而，于去年底通过并于今年1月1日生效的新规，旨在对不遵守相关承诺的行为实施制裁。制裁体系的核心是罚款。罚款的依据是，相对于建筑许可证规定的住房总数，已售出且符合3%固定利率贷款条件的住房比例是否达到法规要求的70%。若未达到此比例，匈牙利竞争管理局（Gazdasági Versenyhivatal）可启动竞争监督程序并处以罚款。

罚款金额采用分级制，偏离70%的比例越大，罚款越高，每套涉及违规的住房罚款最高可达1000万福林。对于大型项目，此风险可能达到数十亿福林的规模。

制裁不仅限于销售比例 制裁不仅与销售比例挂钩。法规还将重点地位的维持与严格的程序截止日期绑定。例如，自被认定为重点投资项目生效之日起六个月内，必须提交建筑许可证申请，未能遵守将导致重点地位自动失效。此外，某些行政义务的违反也会招致独立制裁，例如，如果开发商逾期或提交内容不实的强制性报告。

对现有项目的影响 收紧的规则和制裁不仅适用于新启动的项目。对于在2026年1月1日已拥有重点地位的项目或正在进行的程序，也需要审查其是否符合要求。这可能意味着已启动的项目也需要谨慎评估和重新规划。已签订的规划和施工合同可能无法保证遵守法定期限。在了解制裁措施后，也有必要重新审视关于待建住房、其可销售性和定价的初步设想。

重点投资项目地位仍能为开发商实施住宅项目提供显著优势。但现已明确，必须从最初就规划项目结构、销售策略和行政流程，以确保满足3%固定利率贷款条件不仅仅是一个理论承诺，而是在项目整个周期内切实可行的义务。未能做到这一点，现在意味着重大的制裁风险。