布达佩斯写字楼空置率下降，2025年第四季度市场数据出炉

布达佩斯房地产顾问协调论坛（Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma，简称BIEF或BRF）发布了2025年第四季度布达佩斯写字楼市场报告。该论坛成员包括CBRE、Colliers、Cushman & Wakefield、Eston International、iO Partners和Robertson Hungary。

市场存量与供应 得益于Dürer Park I和II项目交付，总计新增50,380平方米可租赁面积，布达佩斯A级和B级写字楼总存量在2025年第四季度增至4,461,680平方米。

总存量中，投机性写字楼面积为3,518,820平方米，自有产权写字楼面积为942,860平方米。除Dürer项目外，另有17,500平方米投机性办公空间因改造或所有权结构变化退出存量。

需求分析 2025年第四季度总需求量为190,960平方米，较上年同期增长12%。国家机构租赁Dürer办公楼对此贡献显著。

需求构成中，续租交易占比43%，自有产权交易占28%，新租交易占24%。预租协议和扩租分别占3%和2%。

不计续租和自有产权收购的净需求量为56,105平方米，较2024年第四季度增长39%。

空置率与吸纳量 2025年第四季度整体空置率为12.5%，较上一季度下降0.9个百分点，较上年同期下降1.6个百分点。

更能反映市场状况的纯租赁写字楼空置率从上一季度的16.8%降至15.9%，较上年同期亦下降1.6个百分点。

空置率最低的子市场为布达中心（Buda Központ），录得6.4%；最高为郊区（Agglomeráció），为20.7%。

净吸纳量转为正值，达到84,015平方米。

租赁活动 瓦茨路（Váci út）办公走廊子市场租赁活动最活跃，吸引了总需求的32%，与佩斯中心（Pest Központ）子市场持平。其次是南布达（Dél-Buda）子市场，占季度租赁量的14%。

BRF在第四季度共登记176份租赁合同，平均面积1,085平方米。合同数量较上年同期增长23%，平均面积增长9%。

重大交易 本季度最大的投机性交易为英国电信（BT）在布达佩斯一号（Budapest One）写字楼续租9,000平方米。最大的新租约由DHL一家子公司签订，在自由办公楼（Liberty Offices）租赁3,740平方米。