匈牙利“Otthon Start”住房贷款计划推高房价，央行预警市场过热

匈牙利政府推出的“Otthon Start”（家庭启动）住房补贴计划，在刺激需求的同时，也显著推高了房地产价格。匈牙利国家银行（MNB）警告，市场已显现过热迹象。

该计划于7月2日宣布，9月1日正式启动。根据截至12月中旬的数据，已有1.5万人签署了总额达5000亿福林的贷款合同，另有大致同等数量的交易正在审批或准备中。匈牙利国家银行的数据显示，截至10月底，官方统计的贷款总额为2050亿福林，平均每笔贷款3400万福林，涉及约6000份合同。10月份，“Otthon Start”贷款占住房贷款总额的71%。央行预计，到2026年底，该计划的贷款发放额可能达到约1.9万亿福林，其中1.045万亿福林可能成为住房贷款市场的增量。

该计划的直接影响在贷款实际发放前就已通过市场预期显现。房地产公司Duna House估计，7月至10月期间的房产交易量比去年同期增长了22%，即增加了6500笔。然而，11月交易量已出现16%（约1800笔）的回落。该计划对住房贷款市场既有增量效应，也有挤出效应。

在“Otthon Start”计划宣布前，匈牙利房价涨幅已在欧盟位居第三。根据匈牙利国家银行的房价指数，截至2025年中，全国房价在一年内上涨了17.9%，布达佩斯上涨了23.1%。央行估计，受Premium匈牙利国债（PMÁP）利息支付影响，新房市场出现了近3000亿福林的额外资金。

在此背景下推出的“Otthon Start”计划，进一步强化了市场对价格上涨的预期。根据ingatlan.com的广告数据，今年11月，布达佩斯的公寓每平方米价格中位数比一年前高出27%，外州县府城市高出22%。匈牙利国家银行指出，房地产市场在计划宣布前就已显现过热迹象，到2025年底，房价年增长率可能加速至28.8%，这是自2000年以来未见的涨幅。

然而，该计划并非仅有推高房价的作用。10月份，布达佩斯的平均挂牌租金已降至心理关口25万福林以下，为1月份以来首次。根据Rentingo的数据，与一年前相比，秋季在布达佩斯租房的成本名义上也有所下降，且低迷的租金水平预计明年不会大幅变化。因此，目前进行的房产投资难以快速收回成本，尤其是在许多地方已开始限制短期租赁的情况下。

政府正试图通过计划内置的限价措施和刺激供给来抵消价格上涨。供给扩张的初步迹象应体现在建筑许可数量上。最新的匈牙利中央统计局（KSH）数据显示，第三季度新建住房数量为八年来最低，但已发放建筑许可数量的增长表明严重的房地产市场低迷已触底。值得注意的是，布达佩斯发放的建筑许可数量为一年来最低，而外省各地均已出现增长。

关于该计划的未来，国务秘书Panyi Miklós多次强调，只要现任政府执政，该计划就会持续。然而，其显著的预算影响不容忽视。据9月份估计，明年与利息补贴相关的支出可能接近900亿福林。匈牙利国家银行12月的通胀报告也证实了这一点，报告预测到2026年，该计划将产生约占GDP 0.1%的直接预算负担。

支出可能逐年增加，尽管增速放缓。这是因为利息补贴覆盖全部平均20-25年的贷款期限，同时贷款存量因新发放贷款而持续增长，尽管有逐步还款。此外，与各笔贷款相关的补贴金额随着本金减少而逐渐降低。在高国债收益率环境下，该计划的预算影响可能尤其不利，具体取决于五年利息补贴期的到期时间。

短期来看，该计划似乎可持续，且有现实可能覆盖住房贷款市场的50-60%。长期而言，其评价很大程度上取决于房价上涨是否会正常化（已有积极迹象，例如布达佩斯11月房价环比未上涨），以及该计划会引发何种周期性影响，尤其是通过刺激建筑业。除了直接预算支出外，建筑业复苏带来的次级效应和额外的预算收入，也将影响该计划的总体成本和社会经济效益。