匈牙利租赁市场现转折：租金结束三月连跌，供应收紧或推高价格

根据匈牙利中央统计局（KSH）与房地产网站ingatlan.com联合发布的租金指数分析，匈牙利租赁市场在经历了连续三个月的下跌后出现转折，租金在去年12月转为上涨。然而，与去年同期相比，租金涨幅进一步放缓：全国平均租金同比上涨5.4%，布达佩斯同比上涨5.6%。

区域差异显著 基于去年12月的数据，月度变化呈现显著的区域差异。佩斯州租金环比上涨1.1%，南大平原地区上涨1.7%。与此同时，多个地区出现下跌，例如北匈牙利地区环比下降1.8%，外多瑙南部地区下降1.4%。从年度同比数据看，南大平原地区涨幅最大，达11.8%；而北大平原地区涨幅最小，仅为0.9%。全国租金水平已接近去年10月水平，布达佩斯则接近去年9月水平，但仍比去年8月的峰值低2%至2.5%。

供应收紧是关键因素 ingatlan.com首席经济专家Balogh László（拉茨洛·鲍洛格）表示，在经历了数月的租金下跌后，12月的上涨究竟是修正还是趋势反转，目前尚难定论。理解当前形势的关键在于供应变化。在租金下跌期间，可供出租的房源挂牌数量持续减少。2025年9月初，租客可在超过1.8万套出租房源中选择；到2026年1月初，选择范围已缩减至近1.7万条广告，较9月下降7.3%。

分析指出，在价格放缓的同时，需求可能“吸收”了市场上的供应。选择范围的缩小可能促使租金下跌趋势在12月停止并转为上涨。

不同类型定居点供应变化不一 然而，供应下降最明显的地区并非租赁市场最大的区域。首都各区的房源数量在年度比较中基本停滞，微降0.2%；而州府城市和具有州级权利的城市，房源数量则增长了5.6%。相比之下，普通城镇的供应量减少了9.7%，村庄的供应量大幅减少了20.7%。这表明供应紧张现象在城镇地区更为明显，而非布达佩斯或传统的大学中心。

当前租金水平 根据1月第一周的最新数据，布达佩斯出租住宅的租金中位数为26万匈牙利福林。

• 最昂贵的区域是第五区，租金中位数为36.3万福林；最便宜的是第二十三区，为18.3万福林。
• 在重点区域中，第八区和第九区的租金中位数均为25万福林，第十一区为27万福林，第十三区为26万福林。

在主要州府城市中：

• 德布勒森：23万福林
• 杰尔：20万福林
• 塞格德和维斯普雷姆：均为18万福林
• 佩奇：17.5万福林
• 凯奇凯梅特：16.5万福林
• 埃格尔：16万福林
• 米什科尔茨：13万福林

未来展望：两股力量博弈 Balogh László认为，当前租赁市场有两股力量在博弈。一方面，申请“Otthon Start”住房贷款的年轻人主要降低了租赁市场需求，如果该计划在2026年保持热度，租金可能继续停滞甚至下跌。另一方面，2026年收入和工资的增长可能推高租金，因为租客有更多资金支付更高的租金。