匈牙利房地产开发商亮相戛纳MIPIM展会 行业投资与建设数据创纪录

匈牙利主要房地产开发商在戛纳国际房地产交易会（MIPIM）上展示其项目与实力。 参展商包括工业地产开发商Innovinia（IGPark）、Futureal集团（HelloParks），以及国有公司INPARK。Wing集团和Faedra Group也携其重点项目参展。资产管理公司Gránit Alapkezelő同样亮相展会。

匈牙利房地产开发商联合会（IFK）主席Ernő Takács表示，尽管过去四年欧洲投资意愿普遍下降，但匈牙利在不利外部环境下仍增加了运营资本流入，并在物流市场发展和新增就业岗位方面创下新纪录。

年度房地产投资交易额约为6亿至6.5亿欧元。此外，另有约3亿欧元的交易针对目前尚未产生收入的空置房产。因此，总交易活动达到约9亿至9.5亿欧元，反映出强烈的投资者兴趣。这也是一次质的转变：大部分投资与高附加值产业、技术和物流基础设施以及复杂的城市开发项目相关。

尽管外部经济环境疲软，匈牙利工业和物流地产市场在2025年达到历史峰值。根据CBRE的数据，租户需求超过110万平方米，较上年增长超过30%。2025年，新租赁仓储面积再次达到近48万平方米，略低于过去几年超过50万平方米的纪录水平。该体量的70%集中在首都布达佩斯周边。然而，开发活动再次增强，全国在建项目体量在2025年底接近60万平方米。全部体量计划于2026年交付，这意味着年度交付量将增长25%，并使2026年成为工业和物流建筑市场历史上最强劲的一年。全国空置率稳定在13%左右，农村地区更低。

旅游业是房地产发展中日益增强的板块，酒店投资去年占交易总额的约15%。市场预期这一比例在2026年可能保持不变，因为布达佩斯的酒店开发热潮持续活跃，近3000间客房正在建设中，预计将在2026年至2029年间开业，另有约2000间客房处于规划阶段。仅2026年，首都预计将有13家新酒店开业，增加约2000间客房。

在写字楼市场，近期更多处于观望状态，但公共部门的搬迁已明显增加了需求。投资者兴趣具有选择性：对市中心黄金地段的兴趣活跃，而传统写字楼处境较为艰难。与此同时，零售地产市场兴趣重现，尤其是对零售园区。2025年，整个现代零售存量增加了近5万平方米，其中1.6万平方米在布达佩斯交付。首都新建了一个购物中心——位于Zugló的Zenit Corso购物中心，面积1.1万平方米，作为一个新的、混合功能、约15万平方米的政府办公主导综合体的零售部分。今年将建设类似体量的新零售区域，主要采用非常受欢迎的零售园区概念。

Takács强调，匈牙利住宅市场在2025年到达一个明确的转折点。通胀缓解、储蓄释放以及“Otthon Start Program”的优惠融资同时刺激了终端用户和投资者的需求，产生了明显的价格影响。每平方米150万福林的价格上限，以及为超过250套住房的项目提供的优先投资地位，有助于降低单位开发成本。

他同时指出，可持续的住宅市场需要一个可预测的监管环境。延长新建住宅5%的增值税税率是关键问题，因为从2026年底开始取消该税率可能会打断刚刚开始的复苏。2025年全国建成约1.6万套新住宅，而专业估计显示，为更新住房存量和维持市场平衡，每年至少需要2.5万套新住宅。过去两三年，交付的住宅数量通常在1.3万至1.6万套之间，远低于长期所需水平。政府的目标是在五年内额外建造2.5万套新住宅，随着启动的开发项目，其成果可能在2027-2028年变得可见。

匈牙利投资促进局（HIPA）局长、外交部负责投资促进和重大在匈投资项目实施的政府专员István Joó强调，2025年在投资激励方面创下纪录。从外国运营资本流入角度看，2025年是该机构第三成功的年份。选择匈牙利的投资者去年在HIPA支持下决定实施108个项目，结果将有70.7亿欧元（约2.7万亿福林）资本进入经济，并创造18,227个新工作岗位。

Joó表示，从未有如此多的研发项目来到匈牙利，与商业服务中心相关的开发所创造的就业岗位数量也创下纪录，并且从未有如此多的匈牙利本土企业在HIPA的协助下决定投资。投资者在一年内对14个研发项目做出了积极决定，在HIPA支持下，总投资价值近5.7亿欧元（约2700亿福林），创造近600个研发工作岗位。在商业服务中心领域，投资者与HIPA合作也达到了历史峰值：一年内决定了13个新投资项目，将创造3236个工作岗位。

研发和商业服务中心的增强表明匈牙利在创新方面也在发展，有助于经济多元化——从生物技术到电子、从医疗技术到包装行业，根据2025年的投资决策，投资在17个行业实现。按投资额计算，中国、新加坡、匈牙利、美国和韩国位列前五；按项目数量计算，匈牙利、中国、德国、美国和法国位列前茅。超过84%的受支持项目在布达佩斯以外实现，开发几乎覆盖整个国家。

Joó表示，在过去十五年中，匈牙利东部和西部地区的资本和投资吸引力越来越平衡。因此，投资激励的重点现已转向南部地区，去年不仅在Bács-Kiskun县显著提高了投资速度，在Csongrád-Csanád县和Békés县也是如此，各有5个项目落地。

国有公司NIPÜF Nemzeti Ipari Park Üzemeltető és Fejlesztő Zrt.（INPARK）首席执行官Armand Albrecht表示，该集团在HIPA所有权下运营，在15个县、20个匈牙利地点、近900公顷的土地上开展业务，仍拥有全国最大的工业开发地块组合。农村大城市——米什科尔茨（Miskolc）、德布勒森（Debrecen）、凯奇凯梅特（Kecskemét）、贝凯什乔包（Békéscsaba）、尼赖吉哈佐（Nyíregyháza）、瑙吉考尼饶（Nagykanizsa）——正日益成为工业枢纽，与国家和地方政府参与者的合作至关重要。因此，不仅是布达佩斯和西部地区，东部和南部匈牙利也成为对投资者有吸引力的选择。

国内和区域工业物流地产市场的两家开发商，专注于首都和郊区大型项目的HelloParks，以及基于农村增长中心和国际扩张的Innovinia，也在展会上展示了其决定性的开发计划。

HelloParks首席执行官兼联合创始人Rudolf Nemes表示，该公司过去五年在匈牙利共开发了50万平方米的工业和物流地产。现代化、可持续的设施被比亚迪（BYD）、DHL、dm-Drogerie Markt、Gebrüder Weiss或Aeroplex等国际和国内大公司选择。HelloParks计划未来几年在匈牙利继续动态增长：计划每年建造两个新仓库，每年增加约8万平方米的存量。

公司制定了到2035年的详细气候中和战略。从2025年起，新开发项目100%使用绿色能源，并为新建筑设定了到2028年实现运营净零碳排放的目标。Nemes强调，在MIPIM上，HelloParks希望展示其不仅仅是开发仓库建筑，而是开发同时服务于租户业务效率、投资者财务预期和环境可持续性需求的现代化、可持续物流园区。

Innovinia、IGPark开发商的所有者Ádám Székely介绍，Innovinia在2025年期间在匈牙利中部和东部地区交付了总计4万平方米的工业物流区域。2026年计划交付近5.5万平方米区域：其中包括已在建的3.1万平方米的IGPark Nyíregyháza，以及今年启动的西外多瑙地区扩张，作为其一部分，将开始开发2.3万平方米的IGPark Pécs项目。

农村工业中心的发展以及与大型投资相关的供应商需求仍能产生实质性需求。该集团基于其国内业务，也在国际上进一步扩张，同时在其现有的十个工业园中继续进行投机性和定制开发，巩固其在区域工业地产市场的地位。在MIPIM上，Innovinia展示其创建一种适应性工业基础设施，同时支持运营效率、长期价值创造和可持续的区域增长。

德布勒森在过去十年经历了重大的经济规模扩张，其中一个决定性里程碑是宝马集团工厂于2025年9月启动。自2015年以来，超过125亿欧元的投资进入该市，由此创造了超过2.1万个新工作岗位。

德布勒森可能建造一个独立的、专门为匈牙利自然历史博物馆需求定制的展览建筑和收藏中心。该建筑群将成为自然保护、生物多样性和可持续发展的首要匈牙利展示场所、体验和科学中心，以及欧洲最大的自然历史展览和研究场所之一。

今年的参展商中还包括Faedra Group，一家匈牙利私营房地产开发商集团。其项目组合包括工业物流和住宅开发，从2026年起将增加零售资产类别。

Wing集团作为中欧地区领先的私营房地产开发商和投资集团，在MIPIM上除了办公室和工业项目外，重点展示其住宅开发项目。今年在匈牙利，共有八个住宅项目启动近1500套住房的开发，包括德布勒森的第一个农村住宅项目，以及Normafa附近的Mártonhegyi Villapark。Wing在酒店、写字楼、零售和工业地产领域也保持活跃。布达佩斯第一家Hotel Indigo酒店在安德拉什大街的实施正在进行中，同时该公司也进入了酒店运营市场。

Gránit Alapkezelő将出现在匈牙利展台，其投资组合包括超过50万平方米的优质房地产存量，管理总资产超过1.3万亿福林，是区域房地产市场的重要参与者。凭借其基于ESG的理念和建立在长期价值创造基础上的战略，它作为可持续城市发展的坚定支持者亮相展会。