特朗普政府政策与美国房地产市场：购房可负担性改善与潜在风险并存

美国房地产市场数据呈现复杂图景

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, NAR）的最新数据，美国二手房销量在2月份环比增长1.7%，经季节性调整后的年化销量达到409万套，远超分析师预期，尤其是在1月份销量骤降约6%之后。

房价与供应状况

由于供应紧张，房价在年度层面持续上涨。NAR数据显示，1月份二手房销售中位价同比上涨0.9%，达到396,800美元，创下1月份的历史新高。这标志着二手房价格已连续31个月同比上涨。然而，从月度数据看，房价自去年6月峰值以来几乎持续下跌。

在新房市场，根据美国人口普查局（U.S. Census Bureau）的数据，新房销售价格在季度层面出现下降。2025年12月，经季节性调整后的新房开工年化数量为145万套，较11月增长4.3%，但较2024年同期低2.2%。2025年全年，房屋开工数量估计为136万套，较2024年下降0.6%。同期，私人住宅建筑许可数量也出现下降。

可负担性挑战与改善迹象

城市研究所（Urban Institute）的月度数据分析《Housing Finance at a Glance》显示，美国抵押贷款可负担性依然疲弱，但近期出现轻微改善：房价大致停滞，同时抵押贷款利率小幅下降。2025年12月，在支付20%首付的情况下，月供中位数占收入中位数的30%，低于2005年11月房地产泡沫顶峰时期的水平。

NAR的可负担性指数在1月份升至116.5点（12月为111.6点），为2022年3月以来的最高水平。指数高于100意味着收入中位数家庭有足够财力承担中位价房屋的抵押贷款。改善主要源于抵押贷款利率的温和下降以及工资增长，后者增速现已超过房价上涨速度。

开发商应对策略

面对持续的可负担性压力，开发商在产品设计和融资方案上同时做出调整。面积更小、定价更低的户型正在普及，同时企业更频繁地使用激励措施，包括买家优惠和提供低于市场利率的融资方案，以降低月供。行业调查显示，2月份近三分之二的开发商提供了某种优惠，约三分之一的开发商降低了价格，竞争日益围绕融资和优惠套餐展开。

特朗普政府的政策干预

近期，两大抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的命运再次成为焦点。在特朗普政府领导下，联邦住房金融局（FHFA）正采取多项措施更积极地干预抵押贷款市场运作。据此前报道，特朗普已下令要求房地美和房利美购买总计2000亿美元的抵押贷款支持证券。分析人士认为，这给这两家受政府监管的机构计划中的私有化前景带来了严重疑问。

特朗普政府正通过其他方式试图解决或至少缓解美国住房危机。白宫上月在一份备忘录中详细阐述了总统的计划，该计划将禁止大型投资者收购独栋住宅。据《华尔街日报》（Wall Street Journal）当时报道，该提议的限制将适用于拥有超过100处房产的市场参与者。尽管许多人预计政府只会针对拥有千套或以上房产的公司，但该草案出人意料地将门槛设定为100处，这将影响许多中型投资公司。该提案也包含多项例外条款。

抵消性政策压力

尽管特朗普政府旨在提高可负担性，但商业关税却产生相反效果。在美国最高法院（Supreme Court）裁决后重新设定的、目前为15%的全球关税，推高了建筑材料及家用设备的成本，而移民限制措施则压缩了劳动力供应。

特朗普在年终评估中表示，他预计低利率水平将解决住房问题，同时保护已拥有住房者的利益。CNN评论指出，那些没有自有房产的美国人仍然感到被市场排斥在外。