匈牙利“Otthon Start”住房计划强力刺激新房市场，2025年销量或达十年峰值

匈牙利MBH银行分析显示，自“Otthon Start”（家庭启动）住房支持计划启动以来，房地产市场，尤其是新房需求显著激增。预计2025年新建住宅销量可达约1万套，为过去十年最高水平。尽管该计划宣布时，市场上仅有少数开发项目能提供每平方米150万福林以下的房源，但截至目前，已签订的“Otthon Start”贷款合同（包括新房和二手房）总数已远超1.5万份。

MBH银行零售业务发展执行董事索什·乔鲍（Soós Csaba）指出，合同绝大多数仍与二手房相关，新房购买比例目前仅为5-6%，与新建项目相关的贷款约占3-4%。但他强调，根据经验，越来越多客户有意识地等待并考虑购买新建住宅。预计未来几年的住宅建设投资可能为市场带来5万至6万套新房。

供应侧的关键措施 在供应侧，“Otthon Start”计划的关键要素之一是开放了具有国民经济重要性的投资项目制度。根据该制度，建设至少250套住宅且其中至少70%符合计划单价上限的项目，可在加速审批程序和更灵活的监管框架下实施。新的公寓楼建设权也有助于扩大供应，允许买家在规划阶段即可使用贷款购买公寓。

MBH分析中心高级行业分析师霍尔蒂·弗洛拉（Horti Flóra）表示，计划启动后，销售和咨询数据已显示对新房的巨大需求，但供应尚未同步跟上。不过，今年预计将有符合“Otthon Start”条件的项目交付，随着时间的推移，更多住宅项目将启动或进入销售阶段。

供应显著增加与区域差异 根据ingatlan.com的数据，供应量大幅增加：潜在买家可从超过2100套符合“Otthon Start”条件的新房中挑选。供应扩张在州首府城市尤为明显，这些市场的房源数量比一年前高出约30%。从区域分布看，目前活跃房源中仅有3.5%位于北匈牙利地区，开发项目主要集中在布达佩斯和西外多瑙地区，各占房源总数的22%。

就新房面积而言，41-50平方米的公寓占比最高，约占所有房源的30%；其次是51-60平方米的公寓，占比25%。

开发商的适应与产品调整 霍尔蒂·弗洛拉指出，该计划对开发商而言既是机遇也是适应压力。每平方米150万福林的价格上限显然会压缩利润率，尤其是在价格更高的首都地段。作为对计划的回应，新房开发创造了一种界定清晰的产品类型。绝大多数投资者从一开始就规划符合价格和单价限制的项目，重点放在中等面积（40-70平方米）、功能优化的公寓上。这些项目通常出现在规模较大、分阶段实施的住宅园区开发中，因为若没有规模经济，在价格上限下项目将难以融资。技术内容基于节能但成本敏感的解决方案：非高端配置，而是高于法定最低标准的标准化装修占主导。尤其在布达佩斯，这伴随着强烈的区位选择，符合“Otthon Start”条件的新房主要出现在较偏远的城区或正在更新改造、先前为工业或未充分利用的区域，而在乡村地区，该计划对开发空间的限制较小。

价格动态分化 在布达佩斯，“天花板效应”通过改变供应构成减缓了价格上涨，但在大多数州首府城市情况则不同。

根据ingatlan.com的数据，布达佩斯新房中位单价从2025年1月的143万福林上涨至166万福林，一年内涨幅达16%。然而，自去年秋季以来，市场价格动态放缓。过去四个月仅观察到2%的上涨，因此2026年初首都新房中位单价仅升至169万福林。相比之下，州首府城市的动态与布达佩斯大相径庭。受支持的贷款结构也实质性提振了这些地区对新建公寓的需求，但这不仅导致供应扩大，也推动价格上涨，不过这些市场的平均单价仍远低于150万福林的门槛。

计划目标达成 索什·乔鲍强调，目前通过“Otthon Start”购买的住宅大部分为自住目的：35-40%的客户是首次购房者，而投资性交易比例已降至25-30%。这与之前投资主导房地产市场的时期形成鲜明对比，明确显示该计划达到了其最初目标：帮助人们获得他们的第一个家。

展望 “Otthon Start”计划为买方提供了可预测的低成本融资，但对供应方施加了价格控制。在全国范围内，这导致了比以往时期更丰富的、符合条件的新房供应，但在布达佩斯，每平方米150万福林的限制迫使开发商进行严格的区位选择。根据匈牙利中央统计局（KSH）显示的许可发放热潮，下一个大的交付浪潮预计在2027-2028年左右；重点投资项目可以加速这一进程，但无法完全克服施工方和供应商的产能限制。对市场参与者而言，未来两年的关键问题是：谁能提供具有竞争性能效和质量的、符合条件的产品，并且能按时交付。