布达佩斯新房市场：买家观望致价格几近停滞，供应量创历史新高

根据 Eltinga 房地产研究中心和 ECRS 发布的《布达佩斯住房市场季度报告》，2026年初布达佩斯新房市场呈现供应激增、需求放缓、价格几近停滞的态势。

供应创纪录，需求放缓

报告显示，2026年第一季度，开发商启动了3140套新房的销售，与上一季度的高位基本持平。这使得市场总供应量进一步扩大，达到9490套的历史新高，较上一季度增长16%，比长期平均水平高出40%。

价格近乎停滞

在大量新增供应和略有放缓的需求共同作用下，2025年底至2026年初期间，布达佩斯新房价格仅微幅上涨。新建公寓的平均单价从每平方米183万匈牙利福林（Hungarian Forint）小幅上升至184.5万福林。

按套计算，布达佩斯新房的平均总价在2026年初略有缓和，购买一套新建住宅平均需支付1.284亿福林。

开发商定价策略谨慎

2026年初，大多数开发商选择观望，未调整项目定价：76%的房源价格保持不变。在发生价格调整的房源中，涨价仍占主导：14%的房屋价格上涨，10%的房屋价格下调。总体而言，6%的房屋涨价幅度低于250万福林，另有4%的房屋涨价幅度在250万至500万福林之间。降价策略则主要集中在250万福林以内的幅度。

政府补贴项目占比下降

与去年年底相比，符合“Otthon Start Program”（家庭启动计划）条件的房源在布达佩斯的比例有所下降：在售房屋中，符合该计划条件的不足15%。部分由于供应结构变化，在已售出的房屋中，符合该计划条件的比例也出现回落，约占五分之一。

由于享受3%优惠利率的房源主要位于布达佩斯外围地区，对此类房源需求的减少导致外围地区在总销售额中的占比从上一季度的38%下降至28%。相比之下，安约尔福尔德（Angyalföld）区的销售份额在经历疲软季度后再次走强，近三分之一的新房在此售出。对在Újbuda区建造的房屋需求也趋于活跃，2026年初实现了24%的销售额。

市场结构与交付时间

在需求和供应两端，两居室公寓均占主导地位：占销售额的50%，占可售库存的44%。根据销售趋势，单间公寓比例稳定，三居室比例略有下降，更大户型（3居室以上）比例微增。供应结构与此趋势一致：可售库存中，两居室占44%，单间公寓占12%，三居室约占33%，更大户型占15%。

可售房源中，44%预计于2027年完工，24%计划在2026年交付。随着新项目的推出，预计2028年交付的房源比例上升，目前每三套可售住宅中就有一套将在两年后完工。

超过80%的在售房源已开始施工。在施工开始前即上市销售的房源比例从上一季度的16%降至12%。同时，已完工但未售出的房源比例略有上升，占总供应量的7%。

前景展望

报告预测，鉴于活跃的房地产开发活动和大量“Otthon Start”重点项目，未来几个季度布达佩斯新房市场可能继续保持接近停滞的状态，价格甚至可能小幅下降。