匈牙利房地产市场买家锐减 预制板楼价格相对坚挺

根据房地产门户网站ingatlan.com的数据，与2025年同期相比，2026年前两个月整个房地产市场的咨询量大幅下降约24%，从约35.4万次降至约27万次。

尽管对预制板楼（panel）公寓的兴趣也有所下降，但幅度要小得多，仅为9.7%。相比之下，砖混结构公寓的咨询量暴跌了28%。ingatlan.com首席经济专家Balogh László表示：“这部分是因为在当前市场环境下，预制板楼凭借其较低的价格水平处于更有利的位置。”

2月份，潜在买家可以从总计超过9300套预制板楼公寓中进行选择——前提是他们能够负担得起。在首都布达佩斯，预制板楼公寓的每平方米中位价为125万匈牙利福林，这比二手砖混结构公寓的价格便宜21%。

在供应量最大的第三区，每平方米价格约为130万福林。最昂贵的地区是第十一区，每平方米中位价达到146万福林。第十三区和第十四区的价格分别为138万福林和133万福林。

在主要城市中，佩奇拥有最多的待售预制板楼公寓，每平方米价格为88.8万福林。德布勒森的预制板楼平均每平方米价格已超过100万福林，塞格德的价格也攀升至每平方米94.7万福林。除绍尔戈陶尔扬外，实际上已经没有哪个主要城市的50平方米预制板楼公寓总价能低于3000万福林。在诺格拉德州首府，这样一套房产的平均价格为1700万福林。

然而，布达佩斯预制板楼市场的未来可能从根本上被“Otthon Start Program”（家庭启动计划）重塑。得益于该计划，未来几年在多个区将有数千套新建公寓以低于每平方米150万福林的价格上市。ingatlan.com分析认为，这可能会将未来那些有政府支持的新建住宅项目启动的区的预制板楼市场划分为三个明显不同的区域：

• “风险”区域（第十一、十三、十四区）：这些是最受欢迎的区，二手预制板楼价格目前已达到每平方米133万至146万福林。由于这里新建节能公寓的价格仅略高于二手预制板楼，买家可以更容易地转向新项目。这个“玻璃天花板”预计将阻止预制板楼价格的进一步上涨，甚至可能在这些区域导致价格下跌。
• “竞争”区域（第三、四、九区）：在距离市中心相对较近的佩斯区，预制板楼仍具有显著的价格优势。这里的预制板楼定价（约每平方米120万至130万福林）与150万福林的新建公寓价格上限之间仍有安全距离。例如，在乌伊佩斯和欧布达，当前平均价格为每平方米120万至130万福林，这意味着每平方米有30万福林的价差。对于一套50平方米的公寓，这相当于预制板楼拥有1000万至1500万福林的价格优势。
• “安全”区域（第十、十五、十八、十九区）：在外围区，价差更大：这里预制板楼的平均每平方米价格在105万至115万福林区间。面对如此大的价格差异，新建公寓的价格上限不构成直接竞争。即使在布达佩斯范围内，这些区域的预制板楼对于更广泛的购房者阶层来说仍然是最实惠的选择，因此其价格在这些区域可能继续保持上涨趋势。这些外围区预制板楼市场的未来也取决于开发框架下将建成的数千套公寓以何种价格上市。如果这些新公寓的每平方米价格不超过120万至130万福林，那么这些外围区的房价上涨也可能显著放缓或停滞。