匈牙利房地产市场投资格局生变：投资性购房占比下降，政府补贴计划重塑市场

根据房地产咨询公司Duna House的最新分析，匈牙利房地产市场的投资格局在2025年发生显著变化。投资性购房占比从年初的27%下降至年底的21%，全年平均占比为23%。分析指出，这一下降趋势在夏季月份尤为明显，主要归因于持续高企的利率水平、价格上涨以及收益风险比的恶化。

投资偏好转向小型可出租公寓

数据显示，投资者越来越倾向于寻找面积较小、易于出租的公寓。投资性购房的中位面积约为55平方米，中位购买价格在4000万至4500万福林之间，其单位价格已超过市场平均水平。

地域分布：布达佩斯仍占主导

从地域看，布达佩斯继续占据主导地位。在首都的房地产交易中，约35%与投资目的相关，而外省地区的这一比例约为23%。这与布达佩斯房价涨幅高于平均水平以及租赁需求持续稳定有关。

卖方活动增加

尽管作为买方，投资者的主导地位有所减弱，但其在卖方市场的活跃度却在上升。在布达佩斯，以投资为目的购入的房产出售比例约为35%，外省约为26%，且该比例逐季度上升。全国范围内，以投资目的出售的房产平均价格在5000万至5500万福林之间，每平方米均价约为90万福林。

政府补贴计划影响显著

“Otthon Start Program”（家庭启动计划）自2025年下半年起，明显重塑了投资者的活动空间。在布达佩斯，投资性购房比例下降，在外省则趋于停滞。这是因为政府支持的固定利率贷款强化了首都入门级市场的自住需求，从而挤压了投资者的机会。

与此同时，布达佩斯在2025年下半年，先前以投资目的购入的房产出售比例上升了约5个百分点，表明许多业主正利用“Otthon Start Program”激发的市场需求来退出市场。

未来展望

Duna House的分析认为，2026年投资者的活动空间将主要受到两方面因素影响：通货膨胀的缓解和政府补贴贷款计划。预计自住型购房比例将进一步上升，这将压缩低价位、高收益的投资机会。

该房地产中介机构表示，未来的投资决策可能因此变得更加审慎，重点将放在稳定的可出租性、优越的地理位置和可预测的收益上。

Duna House首席分析师Szegő Péter表示：“基于2025年的数据，可以清楚地看到投资者并未离开市场，而是在适应变化：他们购买量减少，但有意利用了近年来的价格上涨来实现退出。预计在2026年，决定性的将不是投资者的数量，而是其质量：我们预计将看到更少但更具针对性的投资交易。”