匈牙利新规激活房地产市场 2026年或成新建住宅“买方年”

匈牙利房地产市场正呈现分化态势。尽管二手住宅需求仍低于去年同期水平，但新建住宅市场已显现显著活力。根据房地产门户网站ingatlan.com的最新数据与分析，市场对新房，尤其是新建独栋房屋的兴趣激增，按不同居民点类型计算，年增长率在21%至43%之间，已接近2022年初由“绿色家园计划”推动的需求峰值。

需求分化与增长

数据显示，今年前六周，二手房产需求较去年同期下降超过四分之一。相比之下，新建住宅需求降幅则温和得多。若按类别细分，新建独栋房屋的需求更是大幅跃升，目前已远超去年水平。

这一趋势几乎遍及所有类型的居民点。在城市和村镇，需求已接近2022年初的异常高位。具体而言，布达佩斯新建独栋房屋需求同比增长21%，州首府城市增长28%，小城镇增长16%，而村镇地区的新建房屋需求增幅超过40%。村镇地区数据突出，部分原因是地价较低，使得新建房屋总体比大城市更易负担。

政策驱动与市场预期

在此市场背景下，匈牙利政府近期宣布了一项新规，将公寓楼建筑权与包括“CSOK Plus”、3%利率补贴贷款和“家园启动计划”在内的补贴贷款政策进行协调。新规将于2026年3月1日生效。

“公寓楼建筑权的新规将使购房者能够为‘仍在设计图纸上’的公寓获得贷款资格，” ingatlan.com首席经济专家László Balogh表示。他补充说，此举至关重要，因为补贴贷款现在可以分阶段发放，与施工进度挂钩，同时购房者的注册权利为银行提供了安全保障和可抵押的担保。

专家认为，这一法规变化不仅增强了购房者的安全性，还可能从根本上改变融资环境。由于购房者实际上可以从为开发商项目提供融资的同一家银行获得住房贷款，开发商在选择项目贷款时的议价地位可能显著改善。

通过购房贷款的分阶段拨付，开发商的利息负担也可能减轻。购房者的资金在公寓交付前将存入托管账户，由此产生的存款利息可部分抵消开发商需支付的贷款利息。日益激烈的市场竞争和更廉价的资金来源，可能通过降低开发成本，最终导致新建住宅每平方米价格的缓和，使新房购买者成为最终受益者。

对供应与未来的影响

该流程也可能为独栋住宅和联排别墅的建造注入新动力，因为“家园启动计划”可被视作一种优惠的建筑贷款。自该计划于7月宣布以来，每月发放的独栋住宅建筑许可数量稳定在700份以上，与前期相比呈现动态增长。由于此类投资通常需要1至1.5年实现，预计到2026年底，建成的独栋住宅数量将出现更显著的增长。

据ingatlan.com专家称，新建住宅和房屋需求的活跃也得益于供应的明显扩大。一年前，买家仅能从约6600套新建住宅和房屋的广告中进行选择，如今这一数字已升至近8900套。在扩大的供应中，布达佩斯和主要城市也出现了更多可负担的新建住宅，这主要归功于“家园启动计划”设定的每平方米150万福林的价格上限。

分析指出，供应扩大和融资成本预期下降，可能使2026年成为新建住宅市场的“买方年”，并可能从第一季度末开始显著减缓二手住宅的价格上涨。