中东欧商业地产投资复苏：本土资本填补全球投资者空缺，捷克、波兰领跑

布达佩斯/布拉格/华沙——在经历两年低迷后，中东欧（CEE）地区的商业地产投资市场正重获动力。2025年的一个决定性特征是本土资本发挥了突出作用，尤其是在捷克和波兰，当地投资者填补了更为谨慎的全球参与者留下的空白。

捷克以43亿欧元的投资额创下历史新高，成为该地区表现最强劲的市场。市场主要由国内房地产基金和私人资本主导，在全球波动中实现了罕见的稳定性和快速执行力。捷克投资者在区域层面也表现活跃，在波兰投资近6亿欧元，在斯洛伐克投资2.66亿欧元，进一步巩固了捷克作为欧洲最具韧性投资市场之一的地位。

波兰以45亿欧元的交易额保持了其在该地区的领先地位。尽管主要交易量数据乍看之下较为温和，但基本市场动态显著增强：近40%的交易在最后一个季度完成，定价也变得更加清晰。国内资本飙升至近8.6亿欧元的历史峰值，市场对办公楼、物流资产组合、零售园区和住宅板块的需求依然旺盛。

在整个中东欧地区，融资条件已实质性改善。主要收益率已基本稳定，债务市场重新开放，银行对“A”级创收资产的兴趣再次增长，而房地产融资本身也已成为一种有竞争力的投资产品。标志性交易——如布拉格的Palladium和Myslbek，以及波兰Eko Okna具有里程碑意义的售后回租交易——证实了对于顶级混合用途零售地产和与制造业相关的物流平台，价格已在市场水平上趋于平衡，促成了交易的达成，并奠定了年初的市场基调。

展望未来，房地产咨询公司Colliers预测2026年投资额将出现温和增长。买卖价差继续收窄，银行仍愿意为优质和能提供长期收入的资产提供融资，同时投资者越来越有信心构建基于单一资产的“核心”和“核心+”交易。随着通胀缓解、利率逐步下降以及债务市场重新运作，中东欧地区正站在一个自我强化的复苏门槛上。

“我们在2025年看到的不是过度乐观情绪的回归，而是现实主义的回归，”Colliers中东欧地区经济与市场洞察主管Grzegorz Sielewicz表示。“投资者之所以重返中东欧市场，是因为定价、融资和租户基本面终于达成了一致。”