匈牙利房地产市场现近十年罕见现象：新建公寓需求接近停滞 部分区域供应激增

根据房地产门户网站ingatlan.com的分析，匈牙利房地产市场在2024年初呈现出复杂图景。

需求端：新建与二手市场分化显著

该网站首席经济专家Balogh László表示，今年1月，待售住宅物业共收到28万次咨询。与2023年1月相比，需求侧总体下降超过20%，这主要与二手公寓和房屋市场有关。

相比之下，对新建房产的咨询仅下降2%，几乎可视为停滞。专家指出，年度对比中的显著下降很大程度上源于去年初的高基数效应，当时有大量投资者从政府债券市场撤出资金。

因此，以两年期视角观察数据更具参考价值：与2022年1月相比，2024年1月对新房的需求实际上增长了37%。

从地域看，年度需求降幅最大的是布达佩斯、豪伊杜-比豪尔州和琼格拉德-乔纳德州。费耶尔州、托尔瑙州、贝凯什州和巴奇-基什孔州的降幅则温和得多。

供应端：公寓与独立屋走势迥异 部分区域供应激增

分析显示，1月份业主和房地产中介发布了超过3万套待售房屋和公寓的广告，比一年前减少7%。其中，公寓广告数量增长9%，而独立屋广告数量则下降逾20%。

Balogh László指出，公寓卖家似乎更倾向于置换更美观、更优质、更现代化的公寓。这体现在1月份业主发布的公寓楼单元广告数量上，该数字在过去十年中仅在2020年初一次更高，表明当前供应意愿处于近十年高位。需求侧数据也支撑了这一判断：在年度比较中，对新建成公寓的兴趣远低于对二手住宅的兴趣。

在科马罗姆-埃斯泰尔戈姆州，待售公寓供应量翻了一番。在琼格拉德-乔纳德州、巴兰尼亚州、费耶尔州和杰尔-莫松-肖普朗州，该细分市场的供应增长了38%至68%。首都布达佩斯的待售公寓供应量也增长了29%。

影响因素与展望

Balogh László认为，销售意愿部分可能受到“Otthon Start Program”（家庭启动计划）的推动而增强。该计划承诺提供价格更实惠、每平方米150万福林的新建公寓。

不过，专家提醒买家仍需等待相关法律和融资条件完全到位：“公寓楼产权制度将于3月生效，届时甚至可以通过贷款购买规划中的期房。但银行也需要建立自己的贷款流程，目前他们正在全力推进此项工作。”

分析预计，到2026年1月，买家可从总计超过13.5万条活跃广告中进行选择，这比2023年1月增加了近6%。自“Otthon Start Program”于去年9月启动以来，供应量已增长超过2个百分点。