OTP报告：超半数“家园启动”计划购房者年龄低于35岁，匈牙利房地产市场预期趋稳

匈牙利OTP集团在其年度房地产市场新闻发布会上预测，今年房地产市场将迎来更为平静、均衡的一年。尽管房价仍将上涨，但涨幅预计将远低于去年，这可能有助于缓解房地产市场的整体高估状况。

OTP专家指出，目前购房者更多是出于自住需求，而通过“家园启动”（Otthon Start）计划购房的人群中，55%年龄在35岁以下。

市场回顾与展望 OTP Ingatlanpont首席分析师瓦尔科·戴维德（Valkó Dávid）概述了去年的市场情况：年初，政府债券利息支付、自愿养老储蓄的临时可用性以及国家补贴刺激了市场。春季势头减弱，但7月初宣布的“家园启动”计划为市场注入了新的动力。

然而，供应未能跟上需求的快速增长，导致房地产价格大幅上涨。需求在9月至10月达到顶峰后，最后两个月的交易量下降，房价也出现回调。

瓦尔科表示：“预计2026年房地产市场将出现某种正常化，运作将更平静、均衡。”他同时指出，国际地缘政治局势仍带来风险，且选举年初通常伴随着市场不确定性。匈牙利房地产市场去年的高估程度超过25%，但放缓的涨价速度和扩大的供应可能在2026年改善这一比例。

他预计全国范围内房价涨幅可能在10%左右，但地区差异显著：某些地区涨幅可能仅为1%，而另一些地区可能达到15-20%。

数据与趋势 开发活动有所增强：2024年布达佩斯仅有29个超过50套公寓的新项目启动销售（其中仅21个超过100套），而去年此类项目达到55个，其中39个拥有超过100套公寓。

根据OTP Ingatlanpont的数据，2026年1月和2月全国售出房产的平均价格比去年12月低7%。全国售出公寓的平均价格为3940万福林，布达佩斯则为6620万福林。布达佩斯地区公寓每平方米价格停滞，东部和西部地区出现轻微下跌。除东南部地区外，独栋住宅价格在所有地区均出现增长。

“家园启动”计划的影响 OTP Bank住房贷款业务发展专业负责人卡西巴·埃丽卡（Kasziba Erika）表示，“家园启动”计划激活了年轻购房者，他们独自或在父母帮助下购买首套房产。该计划下的贷款申请人中，53%年龄在35岁以下。截至去年底，OTP在该计划下接收了2950亿福林的贷款申请，使其市场份额达到43%。去年整个住房贷款市场规模为19699.6亿福林，专家预计今年仍将在2万亿福林左右。

OTP集团旗下的Zenga房地产广告门户网站数据显示，自10月起，公寓价格上涨速度有所放缓。Zenga分析主管富托·彼得（Futó Péter）称，这一趋势首先在布达佩斯显现，全国数据从11月开始跟进。

今年初市场活动较为平淡，直至2月初才出现新一轮活跃。富托表示：“基于2026年的初步数据，在供应稳定和价格上涨动力放缓的背景下，需求正逐步增强。部分原因是越来越多的观望买家试图利用‘家园启动’计划的机会。”

去年投资者是市场的主导力量，但今年投资性购房的回报率已大幅降低，且“家园启动”计划降低了租赁需求，导致投资者比例下降。

富托指出，目前Zenga平台上最受关注的是独栋住宅（占查询量的67%），而砖混公寓和预制板公寓分别占24%和10%。今年前9周，对后两者的兴趣同比各下降9%，而独栋住宅的兴趣增长了近20%。与“家园启动”计划推出前相比，买家现在更倾向于寻找状况良好、经过翻新或崭新的房产。富托解释称，这与投资者不同，首次购房者不太愿意购买还需要投入工作的房产。

新建住房与供应前景 过去几年匈牙利新建住房市场表现不佳。最近的高峰期2020年新建了2.82万套住房，而去年仅为1.2万套。然而，去年需求的激增、3000亿福林的“住房资本计划”以及可将“家园启动”兼容住宅区建设宣布为重点投资项目的法令，可能提振供应。OTP专家认为，供应今年可能开始小幅增长，但更显著的扩张预计在2027年。

在大城市，廉价机会仍然有限，由于供应量低，新开发项目仍存在价格过高现象。OTP Ingatlanpont首席执行官派伊·安德拉什（Pélyi András）表示，新开发项目的市场经验表明，许多项目以较高价格区间进入市场——即使这意味着项目无法完全兼容“家园启动”计划。派伊认为，开发商瞄准不同群体，未来几年技术含量将成为导致开发项目之间产生巨大差异的关键因素之一。