匈牙利“Otthon Start”住房计划引发市场变革：年轻买家激增，新公寓建设加速

匈牙利政府推出的“Otthon Start”住房支持计划自2024年9月全面实施以来，已显著改变了该国房地产市场格局，刺激了交易活动，并重塑了贷款与新房供应结构。

市场与贷款影响

• 交易与贷款激增：总理府副部长兼议会和战略国务秘书潘尼·米克洛什（Panyi Miklós）表示，该计划在宣布后便已激活市场，秋季交易量显著上升。自10月起，抵押贷款发放量跃升，目前新住房贷款绝大部分与该计划挂钩。“每十福林抵押贷款中，约有七福林是Otthon Start贷款。”
• 买家年轻化：首次购房者比例在布达佩斯及外地均翻倍，达到约35-40%。典型申请者年龄在33-34岁，主要针对职场新人和组建家庭的人群。

价格动态与银行评估

• 价格走势：2024至2025年之交，房价加速上涨，全国及布达佩斯部分地区年度涨幅一度超过20%。但秋季出现放缓迹象，到12月价格增长几近停滞。匈牙利国家银行（MNB）预计未来一段时间将持续放缓。
• 央行评估：匈牙利国家银行房地产分析部门主任纳吉·陶马什（Nagy Tamás）强调，此前的上涨大部分有经济依据，但市场在计划启动时似乎被高估了约20%。关键问题在于高估部分需逐步消除，因为对定价过高房产的贷款会带来后续调整风险。短期指标虽未显示价格暴跌，但刹车效应已开始显现。

新房供应与地区差异

• 建筑业活跃：作为计划的副作用，建筑业开始活跃，尤其是新房板块。同时，租赁市场似乎趋于正常化。
• 外地供应更快：外地新房供应扩张明显更快，大多数新建项目本身就在Otthon Start每平方米150万福林的价格上限内。例如，在杰尔-莫雄-肖普朗州，15-20%的Otthon Start贷款已与新房挂钩。在小城镇和郊区，公寓楼和独栋住宅项目大量启动，通常伴有预售。
• 布达佩斯挑战：在布达佩斯，由于价格高昂，许多项目不符合计划条件。一些开发商为此下调价格或规划单价更低的新房。政府也将多个单价保持在150万福林/平方米以下的首都项目提升为优先投资项目。

政策配套与金融体系

• 政府加速供应措施：政府试图通过大幅缩短审批时间（从12-18个月缩短至3-4个月）以及新的公寓楼建筑权制度来加速供应。目标是让新房可以“从设计桌”上签约，并享受3%的固定利率贷款。
• 银行体系与监管：银行系统自计划启动以来，明确显示家庭和开发商双方需求增长，并预计到2026年上半年信贷活动依然强劲。央行认为银行有能力且愿意放贷，但由于市场估值过高，需要更审慎的资本要求。自2026年1月1日起，债务收入比（DSTI）规则修改：默认的月供收入比为50%，但在特定条件下可升至60%。后一种情况仅适用于借款人和共同借款人总收入超过80万福林时。监管目标是双重的：保持信贷市场活力，同时降低违约风险。
• 贷款规模与风险：该计划目前每月产生1800-200亿福林的新住房贷款发放额，在秋季月份约占所有贷款发放额的22%。此处平均贷款额远高于CSOK Plusz的平均2200万福林，约为3500万福林。对银行而言，这在规模和风险上都是新领域，但央行认为可控。

计划组合与社会效应

• 计划组合普遍：Otthon Start很少单独使用：在年轻已婚申请者中，近一半会结合其他补贴。CSOK Plusz与约16-18%的Otthon Start贷款结合，尤其是在已有具体生育计划的情况下。在5000人以下的定居点，乡村CSOK可能意味着高达1500万福林的无须偿还补贴，与Otthon Start结合形成极强的激励。
• 社会影响显现：计划的社会效应已经显现：2025年秋季，结婚数量增长了10-12%。政府将此部分归因于Otthon Start和CSOK Plusz的激励措施。潘尼·米克洛什指出，该计划的灵活性意味着年轻人可以逐步积累财富：先买小房，后期扩建或换房。因此，该系统不是一次性援助，而是人生规划工具。
• “ babaváró”贷款作用：“ babaváró”贷款是重要的首付资金来源：1100万福林，由于其使用自由，可投入购房。