匈牙利租房市场止跌回升 供应趋紧推动租金上涨

匈牙利租房市场在2025年底出现转折。根据匈牙利中央统计局（KSH）和房地产门户网站Ingatlan.com汇编的最新租金指数，在经历了数月的价格下跌后，全国租金在12月环比上涨0.6%，首都布达佩斯环比上涨1%。然而，按年率计算，租金通胀持续放缓，全国租金同比上涨5.4%，布达佩斯同比上涨5.6%。

专家表示，目前尚不清楚12月的上涨是标志着真正的趋势逆转，还是仅仅是此前下跌后的市场调整。

供应收缩或推高价格

Ingatlan.com首席经济专家László Balogh表示，供应端的变化是关键。待出租公寓的广告数量从2025年9月初的超过1.8万套，降至2026年1月初的约1.7万套，下降了7.3%。供应的收紧很可能促使价格停止下跌并重新上涨。

租金涨幅因房屋状况而异

租金增长在很大程度上取决于公寓状况。由于需求集中在更实惠的区间，中等状况公寓的价格涨幅超过了全新或近新公寓。

过去一年，全国和布达佩斯中等状况公寓的租金均上涨了7%。相比之下，布达佩斯全新或近新公寓的租金仅上涨1%，全国范围内则下降了1%。

截至2026年1月初，布达佩斯一套典型的中等状况两居室公寓月租金约为24.2万匈牙利福林（约合620欧元），而类似的全新或近新公寓平均月租金为30.7万福林（约合790欧元）。

地区差异显著

根据1月初的数据，布达佩斯的租金中位数为26万福林（约合665欧元）。

第五区最贵，租金中位数为36.3万福林（约合930欧元）；第二十三区最便宜，为18.3万福林（约合470欧元）。

其他热门区域租金中位数如下：

• 第八区和第九区：25万福林（约合640欧元）
• 第十一区：27万福林（约合690欧元）
• 第十三区：26万福林（约合665欧元）

布达佩斯以外地区租金亦普遍上涨，但差异较大。德布勒森仍是最贵的省级城市，租金根据公寓状况在19万至27万福林（约合490-690欧元）之间，但仍比布达佩斯便宜约10-20%。

其他典型月租金（福林）：

• 杰尔：20万（约510欧元）
• 塞格德、维斯普雷姆：18万（约460欧元）
• 佩奇：17.5万（约450欧元）
• 凯奇凯梅特：16.5万（约425欧元）
• 埃格尔：16万（约410欧元）
• 米什科尔茨：13万（约335欧元）

Airbnb禁令影响有限

在布达佩斯第六区（Terézváros），1月份全新或近新公寓的平均月租金达到35.2万福林（约合900欧元），甚至超过了第五区。分析人士认为，这可能部分反映了今年初生效的包括Airbnb在内的短期租赁禁令的影响。

然而，迄今为止，该禁令并未导致租金出现明显或立即的下降。许多此前通过短期租赁获得更高回报的房东，似乎转而寻求在长期租赁市场上获得溢价。

市场前景

专家表示，未来几个月将决定12月的价格上涨是否会演变为持续趋势。目前看来，租金下跌的阶段已经结束，租户再次面临趋紧的市场。