匈牙利“Otthon Start”住房计划：投资者占早期购房者三至四成，推高二手房价格

匈牙利政府推出的“Otthon Start”住房计划及其配套措施，已成为今年房地产市场的主要事件。该计划旨在通过优惠贷款支持年轻人购房，以缓解布达佩斯等大城市的住房危机。

然而，初步数据显示，该计划设定了每平方米150万福林（约合4,200欧元）的最高限价，已引发了一系列负面趋势。在二手房市场，受计划影响的房产类型价格在短时间内上涨了15%至25%。例如，布达佩斯Zugló区一套待翻新的板式公寓，春季挂牌价为5900万福林，9月以7150万福林售出，目前7500万福林的挂牌价已不罕见。

对于新建住宅项目，开发商的调整空间较小。布达佩斯新建住宅平均价格已接近每平方米200万福林，难以在短期内大规模降至150万福林以下。几乎所有开发商都在研究如何满足计划要求，但处境并不轻松。

一个主要风险是，无人能预见该计划的持续时间和具体条件。此外，中小型开发商将不得不与政府重点支持的大型项目竞争。

投资者主导早期购买 尽管计划的公开目标是缓解住房危机、支持年轻人购房，但数据显示，在计划实施后的头两个月，“Otthon Start”计划下的房产至少有30%至40%被投资者购得。这股势头目前已有所减弱，部分原因是“所有孩子名下都已登记了房产”。

投资者往往以自己或子女的名义快速购买多套计划内房产，从而形成服务于投资而非居住目的的“家庭”多房产投资组合。

市场影响与未来展望 显著的二手房价格上涨，实际上将新建住宅市场置于有利地位。当购房者能以相近价格购买二手房或新房时，往往会选择后者，因为风险更低、短期内无需翻新、且无需承担老旧公寓楼的技术状况风险。

对于新建住宅而言，价值增长的决定性因素是质量和周边环境。如果项目代表真正的价值，并能与周边区域共同发展，则有可能进一步升值。如果仅仅为了满足价格上限而优化，则可能更快老化，较弱的商业潜力也构成实际风险。

投资者策略转变 几年前，毛租金收益率可达6-7%左右，如今由于房价上涨和租金调整，收益率区间在4-5%左右，但这取决于多种因素。如果投资者仅关注租金收益，完全可以找到比这更有吸引力的投资基金或政府债券。因此，投资焦点在几年前已转向价值增长。

投资者应寻找在未来三到十年内可能经历最大价值增长的房产：具备良好区位、项目内的优越位置、有利的技术质量以及对买家有吸引力的价值主张。

对于考虑更大金额投资的投资者，多元化是实现收益最大化的关键。许多人通过组合投资来构建投资组合：将一套计划支持的二手房、一套位于更核心地段、声望更高的单元以及一套在外省、从出租角度看稳定的房产进行搭配。

区域市场动态 目前，德布勒森、凯奇凯梅特和塞格德市场活跃。这些城市的租赁市场受到大型投资劳动力需求的推动，对投资者有利。在许多情况下，租金水平可与布达佩斯媲美。

在郊区和小城镇，本地自有资金的开发商推出的联排和双拼住宅项目往往表现良好，因为地价和施工模式允许较低定价，且由于其规模，基础设施供应通常不成问题。

（本文基于对匈牙利房地产市场的分析，原文由 Otthon Centrum 支持发布。）