匈牙利房地产专家警告：新一轮涨价潮将至，当前房价水平难以为继

匈牙利房地产行业的重要参与者、Economx 采访对象 Zentai Péter 表示，尽管当前市场环境对新投资仍属有利，但这一“窗口期”不会持续太久。他预计，未来5至10年，全球原材料市场和资源管理将出现重大重组，可能导致建筑成本持续上升。

这意味着，目前仍能以每平方米100万至200万福林（HUF）价格建造和销售的房产，中期内可能会出现在远高于此的价格水平上。Zentai 对投资回报持谨慎态度，指出利润规模取决于诸多因素，尤其是规划中的额外服务（如体育中心、公共公园、办公基础设施、餐饮）能在多大程度上提升项目的附加值。

关于建筑业的现状，这位专家察觉到了改善趋势。他认为，未来3至5年，布达佩斯乃至全国的新建住宅数量将显著增长，年增量甚至可能翻倍。但这将显著受到国际宏观经济因素、原材料供应以及潜在地缘政治风险的影响。

在住房危机问题上，Zentai 表示，从2025年秋季起，需求端将出现明显变化。据其透露，银行系统已收到近10万份“Otthon Start”（家庭启动）贷款申请，预示着建筑业活动将趋于活跃。

然而，Zentai 同时警告，量的增长不应以牺牲质量为代价。根据他的经验，一些市场参与者迫于成本压力，试图通过削减技术标准来应对挑战。他认为，从长远来看，这将损害布达佩斯和匈牙利房地产市场的声誉。

他提出的解决方案不在于降低质量，而在于更高效的设计、材料管理和优化的运营模式。其目标是使新建住宅的价格继续维持在每平方米150万至200万福林的区间内，即使某些项目可能已超出国家补贴的上限。

Zentai 认为，能源效率和较低的运营成本长期来看可以抵消较高的初始投入。他以公用事业成本为例：与一套较旧的二手房相比，一套采用现代化地热解决方案的新建住宅的维护成本可能显著更低。若以10至20年的时间跨度来衡量，新建房产的总运营成本可能更具优势。如今，能源安全已非营销口号，而是经济上的必然要求——投资回报越来越取决于运营成本的优化。

在采访中，Zentai 还详细介绍了正在布达佩斯第十三区 Váci 路建设的“Láng Negyed”（火焰街区）。这个在旧工业区进行的大规模开发项目，旨在打造一个集居住、工作、餐饮、体育和文化功能于一体的综合性城市区域。

该概念超越了传统的住宅区或办公楼开发。Zentai 将其描述为一种“大都市思维”：一种经过精心规划的城市结构，其中各项功能并非孤立存在，而是相互促进。计划包括基于地热能源的系统、集中化服务、统一的维护体系和封闭的废物处理基础设施。

该开发项目还将引入基于国际范例的“品牌住宅”模式，即与知名国际品牌相关联，提供统一质量和服务标准的建筑。整个项目预计可在约五年内完成。拆除工作和公共基础设施整合已开始，第一期工程（E1住宅楼）预计在2027年底或2028年初达到可入住状态。