匈牙利住房危机加剧：房价收入比达30年峰值 政府启动“Otthon Start”计划应对

布达佩斯，3月21日——过去十年间，匈牙利房地产价格经历了欧洲领先的显著上涨。自2015年以来，房价持续攀升，目前全国平均房价已达到2015年的4.5至5倍。这意味着，一套2015年价值2000万福林的公寓，如今价格已飙升至9000万至1亿福林区间。

房价与收入严重脱节

根据匈牙利中央统计局（KSH）最新数据，2024年12月的净平均工资为548,900福林。与此同时，房地产网站ingatlan.com数据显示，今年3月布达佩斯二手公寓的平均每平方米价格已达150万福林。这意味着，在首都购买一平方米房产需要近三个月的净平均工资。

地区差异显著：在德布勒森、塞格德和塞克什白堡等城市，购买一平方米房产需要约两个月工资；在贝凯什乔巴需要一个半月；而在萨尔戈塔扬则不到一个月。然而，全国范围内的收入水平存在巨大差异。

欧盟层面的比较

欧盟统计局（Eurostat）2024年数据显示，匈牙利在欧盟人均净收入排名中位列倒数第三，为8,488欧元，仅高于保加利亚（7,811欧元）和罗马尼亚（7,837欧元）。考虑到罗马尼亚和保加利亚的物价水平更低，匈牙利家庭的实际购买力排名可能更靠后。

在住房负担方面，布达佩斯平均每平方米房价约为4,000欧元（155万福林），而匈牙利的年净收入中位数为8,488欧元。这意味着，首都一平方米的平均房价接近年收入中位数的一半。

高自有率背后的结构性问题

2024年，匈牙利住房自有率达92%，在欧盟仅次于罗马尼亚（94%）和斯洛伐克（93%）。然而，这种高自有率很大程度上是后共产主义时代私有化、市政住房存量出售以及租赁市场萎缩的历史产物，并非单纯的经济繁荣标志，反而可能反映了流动性不足和租赁市场不发达。

如今，年轻一代正试图以较低的初始收入进入一个价格已大幅上涨的市场，面临严峻挑战。

政府应对措施与“Otthon Start”计划

政府已认识到住房危机，并推出了一系列支持措施，包括CSOK Plusz、乡村CSOK、Babaváró贷款和绿色家园计划。其中，最关键的措施是于2025年9月1日启动的固定利率为3%的“Otthon Start”计划。

该计划迅速成为市场主导力量。根据匈牙利国家银行（MNB）2025年1月数据，当月新发放的住房贷款总额为2538亿福林，其中1832亿福林属于“Otthon Start”贷款框架。这意味着，该计划在启动仅半年后，已几乎主导了整个住房贷款市场。

计划成效与市场反应

截至2025年3月，该计划已收到超过5万份申请，其中2.7万笔贷款已发放，另有约4万名年轻人正在办理相关手续。申请者中80%年龄在40岁以下，平均年龄34岁，表明该计划有效触及了年轻购房者群体。

在交易结构上，平均贷款额为3500万福林，表明该计划主要支持中档住宅的融资。值得注意的是，约7%的案例中，父母作为共同借款人出现，显示了家庭支持在购房中的持续重要性。

供应侧刺激与价格走势

政府也认识到需同步刺激供应，启动了总额3000亿福林的“住房资本计划”，并将全国范围内符合“Otthon Start”计划标准（至少70%的公寓达标）的房地产开发项目列为优先项目并加速审批。预计未来1-3年内，将有数万套新公寓进入市场。

市场已出现初步反应。根据ingatlan.com数据，布达佩斯房价在去年12月下跌后，今年2月再次环比下降0.5%。与1月份2.9%的月度涨幅相比，增速显著放缓。从年度同比看，2月份布达佩斯房价涨幅为14.6%，低于1月份超过20%的水平。

全国范围内，月度价格上涨速度也从1月的1.5%放缓至2月的0.7%。全国年度价格指数在2月份显示上涨15.6%，较1月份低2个百分点。

同时，二手房供应量激增：布达佩斯的挂牌量同比增长53%，主要城镇增长46%，改善了买方的议价地位。

挑战与前景

尽管“Otthon Start”计划显著刺激了需求，并带动供应开始增长，但其根本挑战与前任计划类似：通过刺激需求可能推高价格。匈牙利国家银行也指出，该计划引发了历史性的房价上涨。

分析认为，要缓解住房危机，需求和供应必须同步扩张。目前，尽管“Otthon Start”计划激发了极高的购房意愿，但市场上仍缺乏足够多质量合格、价格可承受的房产来满足激增的需求。

租赁市场也出现变化，部分租户转向利用贷款支持购房，这可能缓解租赁市场的供应压力，但同时增加购房市场的需求。

总体而言，虽然“Otthon Start”计划活跃了市场，并可能促使价格趋于稳定，但其能否真正缓解住房危机，以及是否需要辅以其他支持计划，仍是待解的问题。