匈牙利房地产市场报告：房价涨幅放缓，购房者议价空间扩大

布达佩斯，3月XX日电——匈牙利最大银行OTP集团旗下分析部门发布的最新数据显示，匈牙利房地产市场正经历显著变化：房价上涨速度放缓，购房者议价能力增强，市场活动在政府补贴计划推动下呈现区域分化。

市场趋势：涨幅放缓与议价空间扩大

OTP Jelzálogbank和OTP Ingatlanpont分析主管瓦尔科·戴维德（Valkó Dávid）预计，新房供应将显著增加，从而抑制房价上涨。尽管市场上出现了新的资金来源（如多子女母亲免税、babaváró贷款和公务员安家补贴），但由于过去几年高通胀的影响，人们的购房行为仍趋于谨慎，预计不会出现需求突然激增。

OTP Ingatlanpont的最新数据显示，在冬季月份（12月至2月），秋季活跃期过后市场交易量下降，全国挂牌价与实际成交价之间的议价空间扩大至5.9%。

关键数据与区域差异

• 交易量：根据匈牙利中央统计局（KSH）数据，2024年共完成13.1万笔房产交易。瓦尔科预测2025年和2026年的交易量将维持在13万至14万笔之间。
• 价格水平：匈牙利国家税务与海关总署（Nemzeti Adó- és Vámhivatal）最新数据显示，布达佩斯平均房价为每平方米122万福林，同比增长21%。外省最贵的州是绍莫吉州和豪伊杜-比豪尔州，每平方米价格均超过80万福林。诺格拉德州涨幅最大（增长25%），但基数较低，每平方米均价为25.2万福林。
• 区域热点：在州府城市中，德布勒森以每平方米95.8万福林领先，其次是杰尔（85.3万福林）。布达佩斯五区最贵（超过160万福林/平方米），二十三区最便宜（81.8万福林）。

“Otthon Start”计划的影响

房地产门户网站zenga.hu的数据显示，自2025年1月下旬以来，房地产市场活动强劲复苏，特别是对乡村家庭住宅的查询量大幅增加，主要受“Otthon Start”计划推动。

zenga.hu分析主管富托·彼得（Futó Péter）指出，市场在2025年初经历低谷后，于1月下半月重现强劲活力。目前，无论是外省还是首都，对“Otthon Start”计划的兴趣均已超过去年宣布时的水平，外省市场尤其活跃，因为符合该计划条件的房产比例远高于布达佩斯。

搜索结构也发生显著变化：今年前9周，针对家庭住宅的搜索占比从去年的不足50%升至67%，而对砖混结构公寓和预制板公寓的搜索占比则从50%降至近30%。

供应与价格展望

OTP Ingatlanpont首席执行官派伊·安德拉什（Pélyi András）透露，公司数据显示，2026年1-2月全国售出房产的平均价格比去年12月低7%（3940万福林），而布达佩斯的平均价格为6620万福林。

布达佩斯地区公寓单价停滞，东部和西部地区出现轻微下降。在家庭住宅方面，除东南部地区单价下降外，所有地区均出现增长。

派伊还表示，“Otthon Start”计划下的购房中，55%为首套住房，15%为第二套房产，15%有父母参与购买，15%为投资目的。

贷款市场与未来挑战

住房贷款平均金额在过去几年大幅增长：从2015年的690万福林增至2024年的2400万福林，2025年已达到3300-3500万福林区间。

OTP Bank住房贷款业务发展负责人卡西奥·埃里卡（Kasziba Erika）称，“Otthon Start”计划的贷款申请人中，超过53%是35岁以下的年轻人。

购房主要针对二手房，新房占比约4%，自建房屋占比约8%。由于首次购房者越来越难找到合适房产，专家建议在开始找房时即咨询财务顾问。

截至2025年底，OTP Bank在“Otthon Start”计划框架下已接收2950亿福林的贷款申请，市场份额约为43%。

分析指出，新房开发领域由于供应量低，仍然存在定价过高现象。许多新项目以更高价格区间进入市场，即使这可能意味着它们无法完全符合“Otthon Start”计划的条件。