匈牙利房地产与旅游行业论坛：专家探讨布达佩斯发展挑战与机遇

匈牙利国家经济部国务秘书洛加·马泰（Lóga Máté）表示，未来几年，全球城市化趋势和后疫情时代“体验与福祉导向”消费的增强将继续塑造匈牙利旅游业，布达佩斯是主要受益者之一。

他指出，国际旅行的很大一部分流向大城市，因此首都仍然是重要的门户和品牌目的地，同时政府的目标是让更多乡村地区融入国际旅游循环。然而，增长也面临容量限制——特别是在航空运输和城市基础设施方面——并加剧了季节性、过度拥挤以及短期租赁导致的住房紧张等副作用。因此，发展政策必须同时兼顾可持续性（降低碳足迹）和竞争力。

关键要素是激励国家和私营部门的投资，特别是布达佩斯机场的生态系统式发展（航站楼和容量扩建、服务水平提升）以及规划的机场快线铁路。该铁路不仅能改善市中心的可达性，在融入国家铁路骨干网后，还能支持乡村旅游（如巴拉顿湖）的便捷抵达，有助于平衡交通的时空分布。

在首场小组讨论中，Corvin Food Market Kft. 首席执行官鲍洛格·奥利弗（Balogh Olivér）、Horwath HTL Hungary 首席执行官兼 HOTCO 创始人戈莫拉·马里乌斯（Gomola Marius）以及 Eventrend Group 创始合伙人克勒希·佐尔坦（Kőrössy Zoltán）讨论了旅游需求的日常“交汇点”。运营数十家布达佩斯餐饮场所的参与者表示，他们每年与300-400万游客的直接接触表明，游客特别寻求拥有百年历史、有故事的品牌和地点，如 New York Kávéház、Gundel 或 Centrál 这类“在运营中亦可复兴”的遗产。

多瑙河公园（Duna Park）也遵循了同样的逻辑：圣伊什特万公园周边本非经典旅游枢纽，但仍可成为具有标志性、立足本地居民但对游客也有吸引力的节点，超越通常的城堡-议会-大教堂轴线。

讨论者一致认为，布达佩斯被探索的区域范围确实在扩大。当一个街区出现一个足够强大、独立的目标——例如与较大型私人开发项目相关的美食或体验场所——游客就会“向外走”，并有意识地寻找新的城市区域。

然而，从酒店市场方面，他们提醒注意，这种扩张目前往往不是有意识的城市战略结果，而通常是私人投资“带动”周边区域，同时公共空间和交通基础设施并不总能跟上步伐。酒店开发部分因此向外推移：在市中心更难实施大容量项目，而外围节点提供了现实的替代方案——只是“引导体验”本身也需要与目的地承诺相匹配。

讨论最尖锐的部分涉及基础设施与国家形象的结合。与会者认为，大型火车站和交通枢纽的状况、清洁度、垃圾处理以及英语信息服务的不足，都是直接影响布达佩斯旅游体验的“第一印象”因素——尽管私营部门同时创造了引人注目的项目。多人指出，缺乏一个实质性的、可操作的布达佩斯旅游-城市发展协调论坛以及协调公私部门步骤的连贯战略。

同时，小组也提出了一个乐观的例子：New York Kávéház 的“有机”国际品牌建设表明，通过相对较低的预算、巧妙的内容和体验设计——如今已适应数字和基于人工智能的发现逻辑——可以从布达佩斯的建筑遗产中打造出世界级、能激发旅行动机的标志。

在炉边谈话中，Net Média Zrt.（Portfolio 集团）首席执行官班·佐尔坦（Bán Zoltán）与 Gránit Pólus 首席执行官杰尔蒂安菲·米克洛什（Gyertyánfy Miklós）进行了对话。杰尔蒂安菲强调，布达佩斯机场铁路不仅在专业上得到广泛支持，是一个前瞻性的交通概念，而且对布达佩斯和国家的竞争力而言也可能是“巨大的进步”。他将 Nyugati tér-Westend 火车站周边环境描述为布达佩斯问题的缩影，只有通过统一、长期的片区概念——协调铁路交通、地下通道和公共空间以及更绿色、更宜居的城市环境发展，政府、首都和各区达成共识——才能带来真正成果。

谈及技术变革，他将涉及人工智能的资本市场反应称为警报，但同时强调了当前已投入实际应用的方面：基于人工智能的建筑运营优化（具有两位数节能潜力）、客户服务流程支持以及数据收集和处理加速。他认为组织学习和员工培训是关键，甚至可以与外部（包括国际房地产科技）合作伙伴合作。在投资环境方面，他指出，国内商业房地产市场以欧元为基础运作且通常有对冲，因此福林升值本身不会“穿透”运营，但极端疲软可能带来风险；与区域比较，基于较低的交易量，他并未看到投机性过热。总体而言，他表达了谨慎乐观：他认为选举后的周期提供了一个机会，让行业可以与政府和城市坐下来，以四年为期，共同、以改进的意图制定发展方向。

佩奇大学（PTE）MIK 高级研究员兼 ABUD 首席执行官赖特·安德拉什（Reith András）在其演讲中，要求对“可持续住房建设”这一流行标签背后的可持续性进行真实的三支柱（社会-经济-环境）解读。他强调，建筑实际上是这些方面相互作用的规划，而不是将单一的“绿色”技术元素附加到一个基本逻辑错误的开发项目上。他还指出了匈牙利的矛盾：在人口减少的同时，建筑活动依然强劲，这引发了一个问题：我们为谁而建？以及“可持续”项目是否真的面向那些最需要负担得起、高质量住房的人群。引入经济学方法，他声称，根据文献模型，翻新工程可能产生大约是新建筑两倍的财政收入，同时创造更广泛的就业机会。

他举了一个奥地利正能量社区开发的具体例子（那里每年产生的能量多于居民消耗的能量），强调了成功的关键：早期且真实地让利益相关者参与（甚至包括社会学家）、邻里研讨会、强制保证质量的合同责任，以及建筑不应按“平均用户”设计——因为过度标准化容易导致过度设计和不必要的容量建设。最后，他主张，与效果图的“绿色营销”相比，基于自然的解决方案和绿色空间对建筑设备需求也有可衡量的影响，同时他认为，要获得可负担的住房，超越市场逻辑的制度化框架（奥地利公益/利润限制型住房建设模式、再投资义务、国家-州联合融资）可以为该地区提供可行的模式。

Randstad Hungary 运营总监德迈特尔·乔鲍（Demeter Csaba）在其演讲中强调，雇主现在必须毫不留情地面对员工期望——尤其是在白领和数字领域——已经发生持久转变的现实：除了有竞争力的薪酬和稳定、可预测的背景外，“理想工作场所”的一个关键是工作与生活的平衡，其中在家办公的可能性已成为决定性因素。

根据 Randstad 在匈牙利近7300人样本中进行的雇主品牌研究，IT 和共享服务中心（SSC）部门多年来一直最具吸引力，部分原因在于这里最普遍实行灵活、甚至部分在家的工作方式——这也直接影响着写字楼市场。然而，他们针对400多名决策者进行的调查显示，对2026年持谨慎态度：只有44%的人预计收入增长，而计划扩大员工规模的仅占26%，并且出现了“隐性裁员”现象，即离职员工不被替换。与此同时，在家办公规则趋于稳定——多数人不计划改变——通常是每周1-2天远程工作。灵活性在福利政策中也已成为一种价值：德迈特尔表示，如今在求职面试中，候选人经常先问可以在家工作多少天，而不是具体问是哪家公司。

他的结论是，“周一至周五空置的办公室”景象可能会长期存在，如果公司能很好地组织其容量，可以用更小的租赁面积运营——但他长期相信，需求不会消失，而是会重新分配，对更多但总体上更小的办公室产生需求。

Proptechzoom.com 创始人兼房地产科技战略专家卡尔马尔·佐尔坦（Kalmár Zoltán）在其演讲中谈到了创新的第六波浪潮，其中开发周期显著缩短，焦点从数字/软件时代转向人工智能、机器人、无人机技术、模块化建筑和能源技术。他引用麦肯锡和行业例子强调，未来几年，房地产市场可能同时受到云服务、人工智能软件、与电动汽车相关的基础设施（例如充电改造项目）、机器人技术和数据中心热潮的塑造，同时投资者兴趣的转移也可见一斑——在某些排名中，写字楼市场和经典住宅已不再是顶级类别，取而代之的是数据中心、能源基础设施、学生公寓、物流和租赁住房。然而，卡尔马尔认为，最大的障碍不是技术的可用性，而是组织的“思维模式”：短期、奖金驱动的企业逻辑、惩罚错误的文化、不信任和缓慢的决策都阻碍了真正的更新——通过柯达的例子传达出，好主意本身是不够的，如果组织没有准备好接纳它。这位专家还表示，人工智能已不仅仅是工具，而且日益成为决策支持-决策系统（尤其是所谓的“AI agent”方法），因此真正的问题将是谁以及出于何种目的使用它；他建议房地产参与者为准备迎接变革，应将创新团队与运营分离，有意识地建立数字和实施能力，提高透明度，实现数据驱动运营，并培养允许可控错误的文化。

活动的闭幕小组讨论也带来了兴奋点，特别是涉及国内商业房地产投资市场。尽管去年约6亿欧元的交易量本身并不小，但小组讨论认为，实际活动范围要广泛得多，尤其是在具有开发/改造潜力的较低价值资产买卖中。Taylor Wessing 的欧多尔·丹尼尔（Ódor Dániel）作为主持人，试图找出参与者乐观情绪的根源，以及他们基于何种逻辑承担那些回报关键往往在于后期定位和“良好退出”的项目。

CBRE 分析总监博尔贝伊·加博尔（Borbély Gábor）认为，交易数量背后不仅仅是基本面的显著改善，而是多种因素共同作用：市场参与者的进出、资本来源和计划的影响，以及在某些细分市场中“买卖双方相遇”。写字楼市场也是一个突出话题：除了小组的谨慎乐观外，多次提到不确定的需求路径（混合工作模式、技术/AI影响、政府租户搬迁）既是风险也是机遇，这提升了执行良好的项目的价值。

Erste Bank 匈牙利房地产融资主管戴阿克·塔马斯（Deák Tamás）从融资方面指出，贷款竞争激烈，“成为优质借款人”创造了特别有利的局面——然而，住宅市场激励措施和计划的可持续性，以及租赁住房细分市场在匈牙利发展的政治和市场限制仍然存疑。

Realis WAM 创始合伙人兼首席执行官施兰茨·米哈伊（Schrancz Mihály）将改造称为未来几年最重要的增长方向之一，并用自身例子说明，办公室可以转变为住宅、酒店功能或翻新的办公功能——同时，关于选举和全球不确定性，更倾向于形成的共识是，变化的影响不会在一夜之间被定价，在投资决策中，收益率和定价逻辑仍然是决定性的。关于租赁住房细分市场，他也强调，其发展存在巨大需求。