战争影响下基辅企业被迫搬迁 写字楼市场需求结构生变

在受战争影响的国家首都，商业活动在可能的范围内继续进行。写字楼市场的总需求约为16万平方米，总租赁交易量达到16.5万平方米。近40%的交易源于从火箭袭击中受损建筑中被迫迁出的搬迁，而部分租户则利用市场条件，搬迁至更高质量的房产。需求主要集中在位于优质商业中心、面积在300-600平方米、可立即入驻的写字楼。

从行业分布来看，IT和电信行业以26%的份额引领租赁活动。其次是银行和金融、工业与能源、灵活办公服务提供商以及公共部门。与国防工业相关的租户比例持续上升，但由于安全风险增加，其中许多人选择购买而非租赁。专家还观察到来自国际公司和国有企业的兴趣日益浓厚。

各细分市场的租金走势存在差异。A级写字楼的报价租金基本保持稳定，而B级和C级写字楼则出现温和上涨。市场参与者报告有效租金上涨5-20%，这归因于业主优惠减少和议价空间缩小。A级写字楼的报价租金根据位置、技术状况和安全因素，在每月每平方米16-27美元之间浮动。

租金上涨的主要驱动力是供应趋紧。2025年没有交付任何新写字楼，同时约有7万平方米的办公空间（占现代存量的3.4%）受损或被毁。总供应量因此降至约210万平方米。2026年初，A级写字楼空置率为28.2%，B级为20.3%，C级为14%。

在租户决策中，安全仍然是首要考虑因素，其次是能源独立、避难所可用性和即时入驻能力。越来越多的租户愿意自费装修办公室，以换取签订3-5年的长期合同。成本优化也在塑造市场进程：公司正在裁员、搬迁至更便宜的非中心地段，或将运营整合到自有房产中。

预计2026年市场将出现谨慎但稳定的活动，主要由搬迁、续租和选择性扩张驱动。有限的开发存量——仅2.7万平方米的潜在新增面积——以及持续存在的安全风险可能进一步降低某些细分市场的空置率。同时，宏观经济和地缘政治的不确定性继续迫使租户做出成本意识强的决策。