CBRE专家展望欧洲房地产市场：办公室需求复苏，AI热潮催生数据中心需求

全球商业地产服务公司CBRE的专家Vezyridis在布达佩斯向Portfolio表示，欧洲房地产市场正从以收益率下降为特征的时期，转向由收入驱动的市场。在新的市场环境中，租金增长、租赁结构、投资规划和租户质量将成为关键。

Vezyridis认为，当前市场状况介于基准情景和负面情景之间，对正面情景信心较小。他建议投资者和租户采取一种即使在融资成本保持高位、租赁合同谈判拖延或风险偏好暂时下降时也能奏效的策略。

尽管2026年某些细分市场的交易量可能改善，价格可能趋于稳定，但Vezyridis警告不要有过热的预期。他预计复苏将是渐进的，而非突然的市场繁荣。

不确定性主导市场

Vezyridis将关税协议视为一种可调节的工具，而非临时的谈判策略，这给企业带来了持续的不确定性。无论关税是否实质性提高，实际影响相似：不确定性已融入市场前景。对租户而言，这常意味着推迟扩张决策和更难获批的投资；对投资者则意味着更高的风险溢价。

地缘政治加剧了这种不确定性。乌克兰战争对欧洲而言不仅是安全政策问题，还通过能源价格、食品通货膨胀、供应链和财政优先事项产生次级影响。Vezyridis指出，正是这种环境减缓了房地产决策，市场倾向于观望。

延迟的影响是静默但深远的：削弱租赁势头，减缓交易速度，并使投资者保持谨慎，即使长期需求基本面本身并未恶化。

市场展望与驱动因素

CBRE的基准情景是，由于不确定性，企业将推迟投资。欧洲可能增长，但幅度温和。放缓的通货膨胀可能有助于消费者：即使在低增长环境下，价格压力缓解也能改善实际收入状况。

然而，Vezyridis认为先前习惯的利率水平不太可能回归。资本成本将在高于以往的水平上稳定下来。从房地产角度解读：当融资条件更可预测时，市场运行会更好。

CBRE监测的指标显示，欧洲房地产周期已明确开始上行。这一点很重要，因为房地产周期很少等待宏观不确定性消散；等到那时，定价可能已经变动，贷款机构可能重新活跃，最佳资产可能已被抢购。

CBRE的投资者情绪调查显示，许多参与者预计2026年的交易活动将与今年持平或更高。然而，复苏并非V型：CBRE预计2026年投资量将再次增长，但增速将慢于上一年。

Vezyridis同时指出，银行再次更愿意放贷，利润率可能呈现下降趋势——这是流动性、价格发现和交易速度的关键组成部分。定价与此紧密相关：当存在流动性、企业能获得信贷且持续的交易提供市场参考时，收窄的买卖价差和稳定的价值通常变得可获得。

市场分化与投资焦点

即使在开始上行的市场，也并非所有资产都能售出。被问及买卖价差最宽之处时，Vezyridis提到了非高端办公楼、非高端零售以及需要大量投资的资产。因此，2026年市场似乎越来越呈现两极分化：高端、融资状况良好的资产能更快恢复流动性，而结构上面临挑战的存量资产只能以更大折扣或非常清晰的重定位计划进行交易。

Vezyridis认为，欧洲利率的稳定可能支持资本流入——并非因为欧洲无风险，而是因为相对条件可能比其他地区更具吸引力。他预计欧洲的资本成本将低于美国，这可能有助于欧洲。但他也指出欧洲自身存在从选举到监管变化等一系列不确定性。

当被问及投资目标时，住宅和物流仍是首选。多年来，住房短缺、人口压力、电子商务和供应链重组持续影响着这些领域。

办公室需求明确回归

Vezyridis一个更具挑衅性的论断关乎办公楼：他认为有迹象表明，该行业正在重获租户势头，即使在那些居家办公此前似乎更“根深蒂固”的市场也是如此。

他表示，办公室明确正在回归。租户称员工在办公室的时间比以往更多。根据他的亲身经验，变化是切实的：高峰日的利用率与新冠疫情前大致相同。他注意到远程办公在英语世界更为普遍，而南欧恢复得更快。即使在最偏向混合办公的市场，动态也朝着更高的办公室出勤率方向发展。

办公楼市场日益成为质量和区位的问题，而可持续性本身并不能保证成功。位置是关键。2026年，这将是一个无情的过滤器：位于糟糕地段的资产即使投入大量翻新资金也可能表现不佳，而位于优越地段、具备适当技术标准和良好通达性的建筑，即使在更为谨慎的经济环境中也可能面临更高需求。

住宅市场供需失衡

关于住宅，Vezyridis提到了他在几乎每次欧洲之行中都听到的问题：供需持续错配。整个欧洲都存在严重的供应问题，存在不平衡。在米兰、布拉迪斯拉发或布拉格等多个城市，趋势是相同的：供应短缺推高了租金和价格。然而他强调，存在一个天花板，即支付能力。

解决方案的范围很广但耗时：包括规划改革、加速审批、扩大土地供应、激励措施、公私合作等，但这些都不简单，也非立竿见影。建筑成本和劳动力限制使执行变得困难，监管决策可能陷入移民和监管政策争论。尽管如此，他认为有强有力的理由投资该行业，因为强劲的需求遇到了有限的供应。

物流、零售与AI驱动的基础设施需求

对于物流，Vezyridis仍持建设性态度，但越来越关注在租户要求提高、高端与非高端资产差距拉大的情况下，是什么保持资产的流动性。他描述了一个层次结构：“位置很重要，需要靠近交通枢纽”，并且由于现代物流日益增长的电力需求，电力供应也非常重要，同时可持续性的权重也在增加。

在需求方面，他将租户的谨慎归因于宏观不确定性和内部审批摩擦：即使是零售商或制造商，如果更难让管理层批准投资，也可能推迟扩张。在某些情况下，一些公司在新冠疫情期间过度扩张。因此，需求可能稳定，但需要预计更慢的决策周期。

零售业令许多预测者感到意外。Vezyridis表示，零售业已证明更具韧性。几年前，人们还说零售房地产的时代结束了。市场日益分化为高端和次级，高端商业街、高端购物中心和以便利性为核心的零售园区成为焦点。他将零售表现与办公楼故事联系起来：高端区位从回归的员工中受益。

人工智能（AI）作为欧洲房地产的“王牌”主题，在Vezyridis看来，最终将演变为能源和基础设施故事。欧洲将需要数据中心，但大规模实施需要政治决策和网络解决方案。在自动化和AI领域，欧洲也将需要数据中心：他认为，大陆上的规划和社会争论——经典的“别在我家后院”式抵制——需要改变。

他表示，能源是核心问题，并提及了一场更广泛的辩论，可能涉及某些市场中除其他生产和网络投资外，核能的作用。紧迫性已经显而易见：“每个人都在投资AI，但AI需要电力”。容量短缺可能阻碍发展，尽管初创公司正在大型参与者身后排队等待容量。

Vezyridis因此预计，能源供应将长期成为房地产市场和全球经济中的决定性主题。

对投资者的启示

从投资者的角度来看，这一切意味着不应过多等待完美清晰度的出现，而应专注于构建能够承受多种情景的投资组合：包括收入稳定的资产、需求持久的市场，以及即使在保守的退出假设下也能运作的商业计划。