CBRE报告：华沙跃居东欧投资前沿，匈牙利房地产市场蓄势待发

全球商业地产服务公司CBRE的数据显示，去年中欧和东欧地区的房地产投资交易额达到127亿欧元，今年可能增长至145亿欧元。CBRE匈牙利首席执行官Kibédi Varga Lóránt（基贝迪·瓦尔加·洛兰特）强调，该公司的数据与其他市场数据不同，因其仅计算能产生收入的房地产要素，本质上提供了更“纯净”的数字。

在由CBRE匈牙利多位高管参与的讨论中，与会者指出，华沙的成功故事可能为该地区其他国家带来机遇，它展示了投资者注意力如何从传统的西欧市场向东转移。

匈牙利市场展望 CBRE资本市场全球总监Tim O'Sullivan（蒂姆·奥沙利文）表示，与地区同行相比，匈牙利去年的房地产投资交易量相对较低，尽管幕后进行了大量谈判。许多谈判被延长，预计去年启动的多个交易将在今年完成，从而推高2026年的总交易额。

尽管面临全球逆风，办公室物业仍稳定占据匈牙利投资市场的半壁江山。去年该板块异常活跃，除了经典投资需求外，自用购买和功能转换的雄心也推动了市场，预计今年这一趋势将持续。专家预计，今年零售房地产板块将进一步走强，旅游业的复苏势头也将推动酒店需求。

O'Sullivan强调，对于外国投资者而言，匈牙利目前是一个有吸引力的切入点，因为与捷克和波兰不同，在收益率方面，匈牙利是一个“追赶型”市场。虽然国内只有酒店定价走强，但在匈牙利以南的地区，市场普遍对投资性房地产进行了重新定价：保加利亚和塞尔维亚的收益率可能已接近匈牙利水平，差距缩小了多达100个基点。

各板块深度分析 办公楼市场面临重大挑战：超过50万平方米的国有房产将进入市场，其中仅17%可供私人租户使用。加上分散在各处的国有租户搬迁，总计将释放超过40万平方米的空间，这将为酒店或住宅开发等创造所谓的“二级机会”。

零售板块经济基础坚实：预计今年家庭消费净实际价值将增长4%，这是该地区最强劲的指标之一。然而，CBRE区域研究主管Borbély Gábor（博尔贝伊·加博尔）指出，自2021年以来，匈牙利在GDP相关的零售平方米密度方面仅小幅前进，而波兰实现了显著飞跃，保加利亚尽管经济基础较弱，也正在追赶。这表明匈牙利仍有大量空间进行进一步开发。

CBRE估值与咨询全球总监Mészáros Margaréta（梅萨罗什·玛格丽特）表示：“我们在国内和该地区评估大量零售投资组合，数据显示该行业正在企稳。我们关注诸如营业额租金或停车收入等灵活收入要素，它们是市场走向的良好指标。”

工业和物流板块去年租赁活动达到前所未有的水平，全国测量超过110万平方米。出现了显著的地理转移：布达佩斯与农村市场之间出现明显分化，区域次级市场需求强劲。

中国投资涌入 过去2-3年，进入欧盟的中国投资中有30-40%流向匈牙利，金额达数十亿美元。这些投资主要发生在区域性城市，为布达佩斯以外的工业房地产市场注入了明显动力。